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关于印发红河县县城规划区内建设用地统一开发建设实施方案的通知

关于印发红河县县城规划区内建设用地统一开发建设实施方案的通知




各乡镇人民政府，县直各办、局：
《红河县县城规划区内建设用地统一开发建设实施方案》已经2007年4月24日县第十二届人民政府第六十一次常务会议研究同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　

　　　　　　　　　　　　　　　　红河县人民政府
二○○七年五月二十五日


　　红河县县城规划区内建设用地统一开发建设实施方案

　　按照县委、县人民政府制定的县城“一城带三区”城市建设发展战略部署，近几年我县加大了市政基础设施建设力度，城市建设面积逐步拓展，市政基础设施功能逐步配套和完善，县城品位大幅度提升，特别是莲花塘新区、环城北路片区的开发和建设，极大地促进了县城经济和社会的健康持续发展。但受县城自然环境的制约，老城区建筑密度大，新区内可成片开发的土地越来越少，可发展空间受限，加上传统居住习惯和经济发展等条件的制约，仅有的建设用地依然按照传统的管理模式采取零星小宗土地自建自管的方式建设，且目前县城人口总量在不断增长，私房占有量过大，房地产市场供需失衡，难于形成规模化、集约化的整体片区开发的城市建设格局，营造有利于吸引房地产开发商投资开发房地产业的环境，同时给城市规划管理工作的规范化管理、服务带来很大的困难。为进一步提升县城品位，改善市容市貌，完善配套设施，营造良好的投资环境，吸引县内外开发商参与投资建设，针对目前的行政、企事业单位、私人住房自建自管的建设模式存在的问题和老城区私房建设翻建、扩建、加层现象有禁不止的状况，根据云南省城市规划管理条例：新区开发和旧城改建必须坚持“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”的原则，走“统一征地、统一拆迁、统一建设、统一配套、统一管理”的路子，结合红河县城的实际，特制定本方案。
一、县城建设概况
县城迤萨位于县境东北边缘迤萨梁子上，地势东西高、南北低，老城区由东门街、西门街、南门街、北门街、文庙街、观塘街、三棵树、大寨街、小寨街、张家城、跑马街、东兴街等片区组成，建成区面积2.5平方公里，由于受地形的限制，原有建筑多为低层，建筑密度达67%（规范要求一般≯30%），人均占地面积不足100平方米，加上人口过于集中，已严重超负荷，据统计，2005年全县各类建筑共计3958幢，建筑面积684018平方米；其中公房760幢，建筑面积260001平方米，城区私房的总量占整个城区建筑比例的62%，计424017平方米。为缓解老城区用地紧张的压力，我县于2004年完成了莲花路、环城北路工程并启动凹腰山Ⅰ号路工程，通过市政设施的建设，拉动片区开发，2005年进行深度开发莲花塘新区和环城北路片区，但仍然满足不了县城发展的要求，传统的管理模式采用小宗地出让给私人自建自管的方式，表面上为国家节约了投资，但多属低层建筑，人均建筑占地面积过大，城市建筑密度高达67%，建筑容积率仅0.45，合理1.5～2.0，绿地率和公共配套设施用地率极低，对城市建设走规模化、集约化路子极为不利，因此，如何提升县城品位，提高土地的利用率，拓展城市公共空间和配套设施用地，成为当前我县城市建设和发展面临的主要问题。根据现行国家的城市建设相关法规政策，借鉴内地、边疆城市建设的模式，结合红河县城的实际，我县新区开发和旧城改造必须走“统一征地、统一拆迁、统一规划、统一开发、配套建设”的路子。
二、实行统一开发、配套建设的重要性和可行性
由于我县县城属于山地城镇，可发展空间受限，按照现有的模式采用小宗地拍卖、由私人自建自管的方式建设难于突出地方特色和建筑风貌，土地利用率极低，配套设施功能不全，且政府投入压力增大，不能形成规模化、集约化的城市建设格局。成片土地升值率低，所以实行综合开发、配套建设具有重要的现实意义。
（一）通过统一开发，配套建设的模式，将极大地改善现有供地管理模式的弊端和不足，改变土地利用比较粗放，用地结构比重失衡，公共设施用地、绿化广场用地不配套的缺陷，对县城的长远发展极为有利；
（二）由开发商统一开发、配套建设，将极大地减少政府对市政基础及配套设施建设的投资压力；
（三）按照规划要求，开发建设不同档次的多层、高层建筑，可节约土地，增加土地的利用率，从而提高容积率，降低建筑密度，拓展必要的公共设施及活动空间，增强城市功能和景观效果。                  
三、新区开发和旧城改造实行统一开发建设的模式
（一）老城区严格执行《红河县人民政府关于停止审批县城老城区内翻建、扩建、加层房屋的通知》（红政发〔2003〕106号）精神，停止老城区内的一切建设活动，危房只准在原有基础上修缮，但不得改变原结构、墙体和屋顶等造型，必须按照“修旧如旧”的原则进行修缮，有条件的地段及片区执行统一开发建设。对历史文化街区和古建筑保护区的建筑，严格按照老城区保护改造规划（已委托编制）进行规划控制改造或修缮；未列入老城保护范围的建筑，按照老城区保护规划要求进行开发、配套建设，其建筑风格、绿化率、容积率等按规划控制要求严格把关，塑造山地城市特色。恢复古城风貌，走“统一规划、统一拆迁、综合开发、配套建设”的模式；
（二）新区建设由零星土地拍卖或小宗地出让改为集中成片开发的模式建设；
（三）为提高土地的利用率，增强市容市貌，改善城区环境，新区内的所有土地采用集中成片开发的模式进行建设，由开发商按照规划设计要求建好后推向市场出售，不再进行零星土地拍卖或小宗地出让方式提供建设用地；
（四）以土地抵资金的片区建设用地，必须按照片区规划要求，由开发商提交规划设计方案报相关部门审查同意后采用成片开发的模式建设，走市场化运作模式向社会出售，不得再以划整为零的方式转让给个人自建；
（五）规划区内农民使用本村集体土地建房的，必须严格按照审批权限审批，原则上一户只能拥有一块宅基地，人均宅基地40～50平方米，其建筑设计方案（包括施工图）必须委托具有相应设计资质的设计单位完成后，报经建设行政主管部门审查同意后方可施工；
（六）新建行政办公楼、职工住宅建设等公共建筑，除特殊情况外，原则上不再由建设单位自行组织建设，统一委托开发商代建或筹建，按照片区详细规划要求和建设工程规划控制设计条件要求，同时由开发商完成必要的绿化、停车场等规划确定的技术经济指标和配套功能设施，并经相关部门组织验收合格后，移交建设单位使用或以微利方式出售给使用单位。
四、相关政策措施
县委、县人民政府严格执行“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋”，做到“换届不换思想、换人不换规划”的工作环境，确保规划的连续性、严肃性。
（一）为进一步推进县城建设，依靠招商引资或民间资金建设红河县城，营造宽松的投资环境，出台一些相应的优惠政策；
（二）认真编制城市规划和各片区段详细规划，合理研究功能分区，并按照规划严格执行监管；
（三）老城区不再进行翻建、扩建、改建、加层等属于自建自管方式的建设活动，列入老城保护区范围的建筑（含私房），政府可适当补助修缮经费，按照修旧如旧的原则进行修缮；未列入老城保护区范围的建筑（含私房）由开发商进行“统一征用、统一拆迁、统一规划、综合配套”的建设模式进行建设；新区建设用地不论面积大小均不得以小宗地拍卖、出让方式零星供地，走统一规划、统一开发、配套建设的路子，由开发商建好后向社会出售；
（四）合理控制城中村农民在本村集体土地上建私房的行为；
（五）积极宣传和引导行政、企事业单位将新建办公楼、职工住宅楼等公共建筑的建设逐渐转移给开发商代建或筹建，减少单位自建资金压力或无力按规划设计条件实施带来的负面影响。