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如何购买拆迁安置房？

（上海市信诚律师事务所 赵建高律师）
随着城市化的发展，城市的规模的扩大，城市拆迁的速度也在加快。于是拆迁安置房也就有了市场。但毕竟拆迁安置房和一般的商品房不同，且动拆迁安置房买卖大多不能一次性将一切手续办理完毕，其后续手续通常要出售方配合办理，这就为以后的纠纷产生留下隐患。因此如何购置拆迁安置房？怎样才可以有效的维护交易双方的利益，就成了一些人的关注问题。下面作一简要分析。
所谓拆迁安置房是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同。根据相关法规及政策的规定拆迁安置房屋一般分为两大类：一类是因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。如黄埔江两岸进行的世博动拆迁。按照有关方面的规定，被安置人获得这种配套商品房的，房屋产权属于个人所有，但在取得所有权的5年之内不能上市交易。另一类是因房产开发等因素而动拆迁，动拆迁公司通过其他途径安置或代为安置人购买的中低价位商品房（与市场价比较而言）。该类商品房和一般的商品房相比没有什么区别，属于被安置人的私有财产，没有转让期限的限制，可以自由上市交易。
因此购置拆迁安置房首先要查明安置房的性质，一般来说对已经竣工的安置房可以查询其“五证”，或到房地产交易中心查询房屋的产权资料等。不同类型的拆迁安置房，交易双方承担的交易风险有所不同。第一类动拆迁安置房，由于交易时间长，受市场因素的影响，往往买家需要承担极大的法律风险。主要体现在房价上涨后上家有意反悔，找合同的漏洞逃避法律责任追求己方利益，或为合同的履行设置障碍。如果是购买还没定位的安置房风险就更大，买卖双方虽然可以知道房屋大致的坐落位置，但无法确定建好后安置房的具体结构、朝向、小区环境等，办理过户等手续时间也会更长。因此在购买此类房产时，签订一份有效的具有可操作性的买卖合同就显得至关重要。买卖合同除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋的增购等费用的支付方式，迟延交房等都作出明确的约定。一般来说购置该类房屋，可以根据《民法通则》及《合同法》的相关规定，签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔，最好由专业房产律师进行指导。相对于第一类安置房而言，第二类的拆迁安置房则和一般的商品房交易一样，风险相对较小，关于期房转让法律风险见本人写的《期房转让法律问题思考》一文[url=http://www.fangchan188.com/data/2006/0309/article_578.htm]http://www.fangchan188.com/data/2006/0309/article_578.htm[/url]。
[url=http://www.fangchan188.com/]www.fangchan188.com[/url]房产律师网结合办理购置安置房的实践经验，起草了购置安置房的《安置房买卖合同》。该合同结合上海拆迁安置房的实际情况，专为购买安置房的买受方设计。确保合同的可以操作性，有效制止出售方违约。内容对付款方式、违约责任及房产交易中可能产生的各种情形作了具体的约定。如需要的可以联系咨询。

我有个疑问,在十几年前我父亲和母亲由于工作原因离开了原来的住所(当时房子是奶奶的屋,父亲母亲在旁边盖了房子,并且那里没有所谓的产权问题,像农村的土地一样),但10年前我叔扒了爸妈的房子在其基础上盖了另一个屋子.然后6年前那个地方要搬迁,赔偿房屋,我叔私自只报了他的一个户主(连我奶奶的都没报),1年后奶奶去世.现在房屋已经开始拆迁,要求订房屋,父亲回去办理这个问题,由于父亲念及亲情,最后就只要了拆迁205平方米里的25平方米.但由于只报了一户,因此买房必须以我叔的名义,因此由于只有25平方米所以父亲还要掏钱买45平方米的高价但仍然要以我叔的名义,买好后,房子两年后盖好搬过户.但我怀疑我叔的人品(当然小辈不该这样),因此我想让我父亲和我叔签个合同,再到公证机关去公证,请问如果他要是不愿意签(25平方米已经协商处理好,关键是户主),或者要是不支持合同里面的违约条款我有办法维护父亲的权利吗? 此类房应该属于第一类由于工程拆迁.谢谢

我有个疑问,在十几年前我父亲和母亲由于工作原因离开了原来的住所(当时房子是奶奶的屋,父亲母亲在旁边盖了房子,并且那里没有所谓的产权问题,像农村的土地一样),但10年前我叔扒了爸妈的房子在其基础上盖了另一个屋子.然后6年前那个地方要搬迁,赔偿房屋,我叔私自只报了他的一个户主(连我奶奶的都没报),1年后奶奶去世.现在房屋已经开始拆迁,要求订房屋,父亲回去办理这个问题,由于父亲念及亲情,最后就只要了拆迁205平方米里的25平方米.但由于只报了一户,因此买房必须以我叔的名义,因此由于只有25平方米所以父亲还要掏钱买45平方米的高价但仍然要以我叔的名义,买好后,房子两年后盖好搬过户.但我怀疑我叔的人品(当然小辈不该这样),因此我想让我父亲和我叔签个合同,再到公证机关去公证,请问如果他要是不愿意签(25平方米已经协商处理好,关键是户主),或者要是不支持合同里面的违约条款我有办法维护父亲的权利吗? 此类房应该属于第一类由于工程拆迁.谢谢

您好.我想咨询一个问题.情况是这样了.我2006年12月29日在某处交纳两万元定购了一套房屋.并在开发商的要求下又再次交纳了三万元定金.一共是交纳了伍万元定金.今年6月份的时候开发商通知我们签合同的时候售楼小姐们跟我说房楼房屋编号发生了改变.我当时定购的是第十一层.可是现在楼屋编号改变,所以虽然还是签的11层合同.可是实际上的位置却比原来下降了两层.因此我拒绝签合同.要求开发商给我原来的楼屋.可是开发商说只能两种解决方法,要么是退房(只是退还定金).要么是每个平方减少一点钱.我不同意.所以特意来询问一下我能采取什么样的办法.可不可以要求开发商理赔.大概的额度是多少.?

备注:当初交款的时候.开发商只是开了一张收据和一张房屋定单给我.定单上没有注明该楼宇的总楼层层数.开始的时候开发商想要加两层.并也一直是按加层后的层数买的房.后来听说设计院没有批.于是开发商就把原地下室编成一楼,并以不好听为由把第四层编号为五层.该栋楼宇原规划为地下一层,商业两层.住宅为15层再加一套复式楼(复式为两层).我们定房的时候售楼小姐跟我们说住宅的第一层(就是第三层)编号为3F.可是现在因为没有加那两层.经过编号调整后,把原本3F改编为5F,楼上编号不变.因此虽然我们的编号没有变.可是实际上的位置却降了两层.请问我们有什么办法维护自已的利益.需要准备什么样的证据和资料.?
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如果能有充分的证据证明，你可以要求购买所定的楼层，否则开发商要承担定金责任。