宁夏回族自治区人民政府关于进一步调整住房供应结构稳定住房价格的通知
宁政发[2006]118号
宁夏回族自治区人民政府关于进一步调整住房供应结构稳定住房价格的通知
各市、县（区）人民政府，自治区政府各部门、直属机构：
为认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）精神，切实加强对我区房地产市场的引导和调控，及时解决房地产市场运行中的矛盾和问题，调整住房供应结构，稳定住房价格，确保我区房地产业持续健康发展，现将有关问题通知如下：
一、加强规划管理，改善住房供应结构
（一）尽快制定和实施住房建设规划。要重点发展满足城镇居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。各市、县人民政府要按照新建住房套型结构比例要求，结合城市总体规划，编制本地区住房建设规划。住房建设规划编制要明确普通商品住房、经济适用住房、廉租住房及套型建筑面积90平方米以下住房建设规模、所占比例、供地区域，以及各地块建筑密度、建筑高度、容积率、绿地率、基础设施和公共服务设施配套等控制性详细规划要求的有关内容。要根据当地城市居民改善居住条件的需要，重点明确今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并选择交通出行方便、相关基础设施较完善的区域。住宅建设规划要纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划。国土资源管理部门要严格按照住房建设规划供应住宅建设用地；规划管理部门要严格按照住房建设规划确定的住房建设套型结构比例办理住宅项目规划审批手续。银川市住房建设规划要在2006年9月底前向社会公布，并报自治区建设行政主管部门备案，同时报建设部备案；其他市、县要在2006年10月底前向社会公布，并报自治区建设行政主管部门备案。各级建设、规划、房管部门要会同监察部门加强规划效能监察，确保住房建设规划得到落实。吴忠市、石嘴山市、固原市、中卫市要在2007年年底前完成本地区房屋普查，摸清房屋现状，加强房屋产籍动态管理。其他市、县要积极创造条件，开展本地区房屋普查。
各市、县要加强对商业地产开发建设的规划监管，控制商业地产投资的过快增长。商业用地的增长速度应符合城市土地利用规划中不同阶段的占用比例；要与城镇消费品零售总额增长速度相适应；要与城市人口的增长速度相吻合；要与当地经济增长的速度相匹配。要对布局集中、总量超过实际需求的商业用地项目进行整合，促进合理业态的形成。各市、县要在2006年年底前制定本地商业网点规划，在规划未获批准前，暂缓规模较大的商业地产项目立项。
（二）严格控制新建住房套型结构比例。各市、县要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。各市、县新审批、新开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90平方米以下套型(含经济适用住房)住宅所占比重必须达到70％以上。银川市因特殊情况需要调整上述比例时，必须报自治区建设行政主管部门核准后报建设部批准。已审批但未取得施工许可证的商品住房项目，由城市人民政府根据当地年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。为确保年度住房供应比例，各市、县人民政府要采取限套型、限房价招标的方式供地，确定一定规模的项目，保证全年套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）的供应比例。
二、强化税收、信贷、土地调节功能，实现房地产市场供需平衡
（三）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
（四）严格房地产开发信贷条件。银监部门要加强监管，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
（五）有区别地适度调整住房消费信贷政策。各商业银行要严格执行住房信贷政策。为抑制房价过快上涨，促进住房消费，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。各商业银行要积极开展二手住宅按揭贷款业务，推广住宅按揭转抵押业务，房地产管理部门要确保及时核发《房屋所有权证》，降低金融风险。
（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。各市、县人民政府要根据住房建设规划编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。对用于确保年度住房供应比例的住房建设项目，土地供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位；对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地率等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。国土资源管理部门要尽快会同规划、房管等部门，按照限套型、限房价，竞地价、竞房价的要求，落实以招标方式确定开发建设单位的相应措施和程序。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
（七）加大处置闲置土地力度，进一步盘活土地资源。国土资源管理部门要切实加强对房地产开发用地批后的监管，会同建设、发展改革、规划等部门继续开展专项清理整顿工作。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，征收20％土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
三、依法强化城市房屋拆迁管理，确保群众合法权益
（八）合理控制房屋拆迁规模和进度，严格控制被动性住房需求。坚持拆迁规模和拆迁补偿资金相匹配的方针，量力而行，稳步发展。坚持依法行政，依法实施拆迁。严格按照法规规定的条件和程序进行审批。各市、县要按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发［2004］46号）的要求，加强拆迁计划管理，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求的过快增长。未列入拆迁计划的，不得受理拆迁审批；拆迁补偿安置资金未到位、房源未落实、未签订拆迁协议、补偿政策不到位的，不得实施拆迁。
四、进一步整顿和规范房地产市场秩序
（九）严格房地产开发建设全过程监管。各地要建立规范的房地产市场管理机制，严格房地产开发企业管理。要健全房地产企业诚信综合评价体系，开展房地产开发企业信用等级评定工作，建立守信激励、失信惩戒机制，将违法违规行为及时记入企业信用档案，并向社会公布，情节严重的，降低或注销开发资质，直至清出房地产行业。
（十）严格房地产开发管理。各有关部门要加强房地产开发项目审批管理，严格开发项目建设条件意见书、项目资本金、项目手册、商品房预售、综合验收备案等制度。要强化房地产开发项目规划管理，对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收，所没收的住房主要用于解决低收入家庭居住。
（十一）严格房地产经营管理。要加强商品房销售和产权登记管理，全面实施商品房网上备案制度。开发企业在取得预售许可证之前，不得以任何方式进行预销售或以任何形式收取定金（订金）。尚未实行商品房网上备案的市、县，要尽快建立完善商品房网上备案系统，实行商品房买卖合同网上即时备案，杜绝私下交易。各市、县房地产管理部门要会同有关部门集中开展房地产交易环节专项整治工作，依法严肃查处合同欺诈、虚假宣传等违法违规行为。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；要加大对恶意炒作、哄抬房价的开发企业或中介机构的处罚力度，对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至注销资质证书和吊销营业执照，并严肃追究有关责任人的责任。
五、有步骤的解决中低收入家庭的住房困难
（十二）加快城镇廉租住房制度建设。城镇廉租住房制度应列入社会保障体系。各市、县要认真组织开展城镇低收入家庭住房状况调查，全面掌握廉租住房需求情况，建立和完善城镇低收入家庭住房保障对象档案。各地要合理确定和公布今明两年廉租住房实施规模，报自治区政府备案，并纳入目标责任考核和行政监察。要按照“建筹并举”原则，扩大廉租住房来源，稳步提高廉租住房制度覆盖面。要将廉租住房建设资金纳入本级财政预算，设立专户，专项用于廉租住房建设；将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。各地可按照当年实际收取的土地出让金总价款扣除实际支付的征地补偿金（含土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费）、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5％―10％左右核定，具体安排资金数额由市、县财政部门商同级房产管理部门确定。住房公积金增值收益中，扣除计提风险准备金和管理费用，经同级财政部门核定后，应用于廉租住房建设。廉租住房建设资金的筹集和使用情况，要纳入自治区财政监管，每年向社会公布，接受监督。固原市、中卫市要在近期内建立廉租住房制度，其他尚未建立廉
租住房制度的市、县，必须在2007年年底前建立。
（十三）规范发展经济适用住房，探索发展针对中低收入家庭的中小套型经济租赁住房。要根据城市中低收入家庭住房情况，合理确定经济适用住房建设规模。要对项目的区位、价格和城市居民购买经济适用住房的有效需求进行科学论证，确保供应总量的基本平衡。严格执行购买经济适用住房审核程序，接受社会监督。严禁行政机关和全额预算事业单位利用存量土地组织建设经济适用住房（集资合作建房）。继续支持有条件的企业建设经济适用住房或开展集资合作建房。要积极争取国家开发银行宁夏分行的支持，开辟长期的融资渠道，通过政策性贷款、硬贷款支持经济适用住房和廉租住房建设，切实解决中低收入和最低收入家庭的住房问题。
（十四）积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。各市、县要积极探索搞活住房二级市场、培育房屋租赁市场的措施，切实加强对房屋租赁、二手房交易市场和房地产中介服务的管理，将房屋租赁、二手房交易、商品房销售统一纳入房地产交易市场，形成市场统一、管理规范、依法交易、信息公开的房地产交易体系。积极开展二手住房按揭贷款业务。鼓励房地产开发企业投资经营租赁用房，积极探索由信誉好、实力强的中介公司将社会长期分散、空置的住房引导统一入市，采取换购或租赁等经营方式，多渠道增加中低价位、中小套型住房市场供应，满足不同消费层次的住房消费需求。
六、进一步健全完善房地产统计和信息披露制度，积极引导群众理性投资与消费
（十五）把握市场现状，加强监测分析。各地要组织建设、房地产、统计等部门开展本地住房状况调查，全面掌握本地住房总量、结构状况、不同群体的居住条件、生活方式、消费特征等住房状况及需求信息，合理制定住房建设规划。各地要按照《关于加强房地产市场监测分析工作的通知》（建住房[2006]137号）要求，切实将反映房地产市场的各类信息有效整合起来，形成全面、客观、及时反映当地房地产市场运行状况的房地产市场信息，并及时向社会公布。要建立健全房地产市场监测分析机制。从2006年8月起，银川市、吴忠市、石嘴山市、固原市、中卫市要在每月（每季度首月）15日前，将上月（上季度）房地产市场情况简报（季度分析报告）报自治区建设行政主管部门。
（十六）建立健全房地产市场信息发布制度。各地要建立健全本地房地产市场信息发布平台，统一、全面、准确、及时地发布各类房地产市场供求信息和房价情况，客观公正地报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，要严肃查处。
七、严格贯彻房地产市场宏观调控政策
（十七）落实执行宏观调控政策责任机制。各地、各部门要切实做好调整住房供应结构稳定住房价格工作，加强领导，落实责任，确保我区房地产业健康稳定发展。2006年年底前，自治区人民政府将对各地2005年以来贯彻落实国家关于房地产市场宏观调控政策的情况进行督查。
二??六年九月二十一日
