铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市十一五城市住房建设规划及2006―2007年度住房建设计划的通知

铜陵市人民政府办公室关于印发铜陵市十一五城市住房建设规划及2006―2007年度住房建设计划的通知
铜政办〔2006〕114号

县、区人民政府，市政府各有关部门：
经市政府同意，现将市房地产局制定的《铜陵市“十一五”城市住房建设规划及2006―2007年度住房建设计划》印发给你们，请结合实际，认真组织实施。

铜陵市人民政府办公室
二○○六年十二月十二日

铜陵市“十一五”城市住房建设规划及
2006―2007年度住房建设计划
（市房地产局 二六年十二月）

一、“十五”城市住房建设回顾
（一）房地产开发投资情况。“十五”期间，累计完成房地产开发投资近48.8亿元，比“九五”增长1.5倍；年度房地产开发投资占固定资产投资比重基本保持在20%左右，并稳步增长；共出让商品房开发建设用地180万平方米，其中商品住宅用地160万平方米，划拨经济适用住房（含集资建房）建设用地20万平方米；累计实现房屋销售面积210万平方米，比“九五”增长64%；实现商品房销售额31.8亿元，比“九五”增长1.4倍；二手房交易量逐年增长，并逐步接近甚至超过新建商品房成交量，二手房市场逐步成熟。房屋经纪、评估等中介服务如火如荼，房屋租赁市场日趋活跃。
“十五”期间，累计房屋施工面积400万平方米，其中住宅290万平方米；新开工面积351万平方米，比“九五”增长67.9%，其中住宅254万平方米；累计房屋竣工面积278万平方米，比“九五”增长41.9%，其中住宅203万平方米。
（二）住房公积金和专项维修资金归集情况。“十五”期末，住房私有率达到93.5%，公积金归集余额达到5.58亿元，比“九五”增长1.6倍，个人住房公积金贷款余额2.33亿元；截至2005年底，共归集物业专项维修资金约1亿元，规模以上小区物业管理覆盖面达65%。
（三）住房管理制度建设情况。“十五”期间，我市建立健全了住房管理的各项制度，实行了土地招拍挂，推行了房地产开发管理制度，健全了经济适用住房管理机制，启动了廉租住房制度，基本建立了面向不同收入阶层的商品住房、经济适用住房、廉租住房三级住房供应体系。先后出台了《铜陵市廉租住房管理试行办法》、《铜陵市城市房屋拆迁管理办法》、《铜陵市人民政府办公室转发省政府办公厅转发国务院办公厅关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（铜政办〔2005〕70号）等稳定住房价格意见等一系列政策和规范性文件，基本建立起了住房管理政策法规体系。强化了市场监管，建立了房地产市场宏观调控联席会议制度，增强了政府调控房地产市场的能力，进一步规范了我市的房地产市场。
（四）城市住房市场现状。
1．市民居住条件有所改善。到2005年底，市区人均住宅建筑面积23.83平方米，户均成套住宅套数0.88套。
2．住宅供应比例增加，户型与区域分布不均衡。2006上半年我市商品住房建设占商品房总面积94.13%,比上年同期增长11.15%，但项目基本都集中在主城区，小面积、小户型的住房除经济适用房外主要分布相对偏远的地域，相反主城区提供的户型基本都是大面积、大户型。
3．存量住房市场不断壮大。2005年，我市存量住房交易面积26.70万平方米，与同期新建商品住房交易面积持平；2006年上半年，我市存量住房成交面积16.54万平方米，超过同期新建商品住房交易量32.6%。
4．存量房中，中小户型比例较高。在历年已办理产权登记的住房中，90平方米以下占91%。2004年以来，已批准预售的集资建房2245户，全部为90平方米以下，新建商品房和集资建房合计90平方米以下户型，合计占57.8%。
5．住房价格较高。新建住房预售均价2005年为2213.48元/平方米，比上年增长21.3%；2006年上半年为2546.1元/平方米，比去年同期增长20.6%。2006年1―7月份，我市新建住房预售每月均价主要分布在2200元/平方米―2800元/平方米之间。
6．面积需求呈现多样化趋势。根据住房状况调查结果，70―80平方米、80―90平方米住房需求为主要需求，但不占绝对优势，其他面积各有分布。
（五）存在问题。
一是房地产市场供需失衡，商品房价格持续攀升。房屋开工量和竣工量不足，相反，房屋销售量持续增长，并逐步接近同期竣工面积，商品房价格增长较快。二是市场供应结构不合理。住宅供应在整个房地产市场供应结构中比例偏低，商业用房比例偏高；住宅中中小户型、中低价位楼盘供应量严重不足，特别是主城区更少。三是开发档次较低、规模较小。我市成片开发的大楼盘很少，大部分都是市区零星的旧城改造项目，新区成片开发不足，缺少上规模、上档次的住宅小区。四是房地产市场体系仍需完善。“十五”期间，我市房地产买卖市场活跃，政策体系较完善，但房屋租赁市场尚缺乏有效监管手段，房地产中介市场尚不规范，市场体系尚不健全。
二、“十一五”城市住房建设的指导思想和主要目标
（一）指导思想
坚持以科学发展观为指导，认真落实中央、省房地产业宏观调控政策，充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，不断完善住房供应结构，增加住房供应量，实现住房数量和结构上的供求平衡；进一步健全住房保障制度，完善普通商品房、经济适用住房、廉租住房三级住房保障体系，着力改善中低收入群体住房条件；拉开城市框架，推进新城开发、旧城改造和新农村建设，稳定住房价格，不断提高人民群众居住条件。
（二）总体目标
“十一五”期间，城镇住房制度改革继续深化；住宅建设与房地产开发步伐加快，开工不足和结构失衡的矛盾得到有效解决，房地产开发投资稳定增长，供需基本平衡，商品房价格特别是住房价格合理增长；继续实行普通商品房明码标价和“一价清”制度。以解决中低收入家庭住房为重点，以普通商品住房为主导产品，住宅业得到大力发展，居民居住条件显著改善，居住质量明显提高；房地产规模以上企业明显增加；政府调控房地产市场的能力显著增强，住房价格稳定增长，商品房性价比进一步提高，住宅与房地产业平稳发展；房地产二、三级市场有效联动，房地产交易更加活跃。“十一五”期末，房地产市场信息系统和预警预报体系、住宅建设与房地产开发投资科学决策体系基本建立，住宅与房地产业政策法规体系基本形成，住房供应体系基本健全，房屋租赁市场初步培育完成，房地产中介服务市场基本规范，房地产市场体系初步完善。
（三）主要指标
1．累计房屋新开工面积达到600万平方米，完成住房建设500万平方米，其中：建设普通商品住房300万平方米（含经济适用住房100万平方米）。
2．累计住房建设投资130亿元。
3．建设5万平方米以上规模住宅小区10个以上。
4．“十一五”期末，人均住房建筑面积达26平方米以上；物业管理覆盖面达80%；廉租住房租金补贴覆盖面100%；房地产业增加值占GDP比重达到6%。
三、保障措施
（一）进一步深化城镇住房制度改革，提高居民住房消费能力。
拓宽资金筹措渠道，加快兑现住房货币化补贴。积极筹措资金，落实财政供给单位职工住房补贴资金，督促非财政供给单位兑现职工住房补贴。强化住房公积金归集，继续扩大归集面；继续发展个人住房公积金贷款业务，扩大范围，放宽额度，延长年限。全面推进存量公有住房出售。
（二）大力推进住房保障工作，完善住房供应体系。优先落实普通商品住房、经济适用住房、廉租住房、危旧房改造和拆迁安置用房建设项目，适当发展中高档商品房，控制别墅项目的建设。尽快建立经济适用住房项目库，落实经济适用住房项目招投标制度，严格控制价格。超前建设拆迁安置房，完善征地、拆迁中住房保障制度。完善廉租住房制度建设，扩大廉租住房覆盖面，适度提高租赁补贴标准。积极探索解决“夹心层”住房问题的有效途径。建立以政府保障为主的住房保障机制。
（三） 强化房地产市场管理，完善房地产市场体系。加强督查力度，加快房地产产品推向市场，促进结构优化。进一步发展住房置业担保，积极研究解决权属登记历史遗留问题，开展集体土地房屋交易试点，促进存量房有效流动，继续搞活房地产二、三级市场。坚持“租售并举”，建立有效的房屋租赁市场管理机制和管理网络，培育规范化的房屋租赁市场，发挥对投资和消费的双向拉动作用，逐步形成买卖、租赁有机结合的完善的房地产市场体系。
（四）继续推行物业管理，优化服务环境。全面贯彻落实物业管理条例，加快推进住宅小区和其他物业管理社会化、市场化，进一步提高物业管理覆盖面。加快业主大会、业主委员会建设，推进物业管理招投标和物业服务等级定价制度。强化物业管理专项维修资金征收、规范维修基金使用与监管。
（五）健全住宅与房地产业政策法规保障体系，促进依法行政。通过充分调研、积极研究，出台经济适用住房管理、房地产交易管理、房屋租赁、商品房销售、房地产中介服务、房地产抵押、物业管理、房屋安全管理等一系列政策法规和配套制度，探索建立村镇集体土地房屋登记制度，健全我市住宅与房地产业各项政策体系。
（六）加强房地产信息化建设，强化调控与引导。建立铜陵市房地产市场信息系统和预警预报体系，加强对市场运行情况的动态监测，全面准确掌握建设用地供应、土地价格和房价变动趋势，定期向社会发布房地产市场运行信息和土地、商品房供求等信息。
（七）整顿房地产市场秩序，规范市场主体行为。加强市场主体行为的监管，规范市场行为。坚持日常监管与集中整顿相结合，根据省建设厅、省工商局、省物价局《转发建设部等部委关于进一步整顿规范交易秩序的通知》（建房〔2006〕317号）要求，结合我市实际，开展为期一年的房地产交易秩序整顿，促进我市房地产行业健康、持续发展。侧重建立房地产市场规范运行的长效机制。
（八）健全房地产市场宏观调控机制，增强政府调控能力。进一步完善房地产市场宏观调控联席会议制度，健全定期例会制度；在联席会议领导下，建立不同层次、更为密切的部门协作机制、相关问题及时通报机制；就房地产市场运行分析、房地产开发项目供应、房地产开发项目指标设定、房地产开发项目建设、经济适用住房项目选址、房地产市场整顿等问题，建立相应部门集中专题研究制度等。
四、2006―2007年度住房建设计划
（一）2006年10月底以前完成全市住房状况调查，准确摸清全市居民的住房状况、住房需求等，科学指导和调整住房市场供应。
（二）住房建设用地年供应量1500亩，其中普通商品住房建设用地900亩，套型建筑面积小于90平方米的住房建设用地630亩。
（三）住房建设每年投资额26亿元，其中普通住房建设年投资额21亿元，套型建筑面积小于90平方米的住房年投资额15亿元。
（四）住房建设每年竣工面积80万平方米，其中普通商品住房年竣工面积60万平方米，套型建筑面积小于90平方米的住房年竣工面积不低于50万平方米；2007年底居民人均住房建筑面积达到24.5平方米。
（五）建立住房租赁市场的协管机制，推动二手住房市场的稳步发展，盘活存量住房市场资源；2006年的二手住房市场交易量达到商品住房成交量的53%，2007年达到55%。
（六）加强经济适用住房和廉租住房制度建设。出台《铜陵市经济适用住房管理办法》、《铜陵市经济适用住房管理办法实施细则》和《铜陵市经济适用住房招投标管理办法》；保证廉租住房稳定的资金来源，政府每年在财政预算中安排不少于100万元资金用于廉租住房补贴与建设；廉租住房租金补贴标准适度提高；2007年启动廉租住房开发建设的前期准备工作。
（七）研究农村集体土地房屋权属登记发证问题，开展相应试点。
（八）提倡和实施绿色与节能建筑。2006年新建商品住房绿色与节能实施率达到100%，2007年达到100%；城镇建筑总能耗基本实现节能50%。
（九）进一步提高物业管理水平，逐步扩大物业管理覆盖面。2006年住宅小区覆盖率达到70%，2007年达到73%。