芜湖市政府关于印发关于贯彻国务院房地产调控政策的实施意见的通知
芜湖市政府关于印发关于贯彻国务院房地产调控政策的实施意见的通知
各县、区人民政府，经济技术开发区、长江大桥开发区管委会，市政府各部门、各直属单位，驻芜各单位：
《关于贯彻国务院房地产调控政策的实施意见》已于2006年11月10日经市政府第42次常务会议审议通过，现印发你们，请遵照执行。
二OO六年十二月五日
关于贯彻国务院房地产调控政策的实施意见
为进一步调整住房供应结构、切实稳定住房价格，促进房地产市场健康发展，认真贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37 号）通知精神，现就我市进一步调整住房供应结构、切实稳定住房价格工作提出如下意见：
一、总体思路与目标
（一）按照“引导高端、调控中端、保障低端”的原则，在贯彻落实国家各项调控政策措施的同时，运用市场经济规律，从需求和供给两方面对房地产市场进行调节，重点在优化市场结构、规范市场秩序、完善信息发布三个环节上加强房地产市场调控，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。
（二）根据城区住房现状，尽快编制和实施住房建设规划；进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，有效调节房地产市场；合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长；不断完善商品房销售管理办法，加强市场监管，规范房地产市场行为；多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，有步骤地解决低收入家庭的住房困难；建立较为完善的房地产市场信息系统，健全房地产统计和信息披露制度，引导房地产投资和住房消费，平稳住房价格。
二、实施办法
（一）加强规划管理，切实调整住房供应结构
1．尽快编制和实施住房建设规划，重点发展满足我市居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房，拆迁安置房、廉租房应在总体开发中占20％左右。
2．严格房地产开发项目规划管理，控制新建住房结构比例，重点发展普通商品住房。建筑面积90平方米以下住房（含拆迁安置房）面积所占比重，必须达到全市住房开发建设总面积的 70％以上。
（二）强化税收、信贷、土地调节功能，实现房地产市场供需平衡
1．执行住房转让个人所得税和营业税等税收政策。个人转让住房,产权转让人能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，以其房屋转让收入额减除房屋原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税；产权转让人不能够提供完整、准确的房屋原值及合理费用有效凭证，难以正确计算房屋原值和应纳税额的，按房屋转让收入额的1％核定征收其应纳个人所得税税额）。对购买住房不足 5 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过 5 年（含 5 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
2．严格房地产开发信贷条件。对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款。对空置 3 年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
3．有区别地适度调整住房消费信贷政策。严格执行住房信贷政策，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于 30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20%的规定。
4．确保中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，不断满足中低收入家庭住房消费需求。按照住房建设规划年度建设计划编制住房年度用地计划，科学确定房地产开发用地供应规模，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含拆迁安置房）和廉租住房的土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。
5．加快处置闲置土地，进一步盘活土地资源。加强房地产开发用地监管，对所有开发项目逐个排查，以出让等有偿使用方式取得土地使用权的房地产开发等经营性用地，开发企业因自身原因超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年未动工开发的，征收相当于土地使用权出让金的 10％的土地闲置费,并责令限期开工;
满 2 年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。
（三）依法强化城市拆迁管理，确保群众合法权益
合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。严格执行《芜湖市城市房屋拆迁管理办法》（芜湖市人民政府令〔2006〕第20号），对住宅房拆迁总量实行年度控制，原则上控制在全年开发量的 50％以内，对无计划、超计划以及损害群众利益的拆迁行为予以严肃查处。
（四）依法整顿规范房地产市场，创造良好的投资环境
1．严格房地产开发管理。严格执行房地产开发企业市场准入制度，健全房地产企业诚信综合评价体系，实行对市场主体诚信行为的量化管理；加强房地产开发项目管理，完善开发项目建设条件意见书、开发计划、项目资本金、项目手册、综合验收备案等制度。
2．规范房地产市场秩序。继续加强商品房销售和产权登记管理，全面实施并不断完善商品房网上销售制度；集中开展房地产交易环节专项整治活动，依法严肃查处合同欺诈和未领取预售许可证擅自发布房地产广告等违法违规行为，加大对违法违规开发企业或中介机构的处罚力度，不断规范房地产市场主体行为；规范外商投资房地产市场准入，加强外商投资企业房地产开发经营管理，严格境外机构和个人购房管理。
（五）多渠道增加中低价位、中小套型住房供应，逐步解决低收入家庭的住房困难
1．加快城镇廉租住房建设，不断完善廉租住房管理体制。根据“十一五”规划，每年将确保市区拆迁安置房建设规模中的5％左右用于廉租住房建设。根据国家、省有关政策，多渠道筹集廉租住房资金：市、区政府每年从土地出让净收益和住房公积金增值收益部分中安排一定资金用于城镇廉租住房建设；从土地出让净收益中安排的资金，具体按照当年实际收取的土地出让总价款扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业 土地开发的资金以及土地出让业务费后余额的5％左右核定；
住房公积金增值收益部分，用于提取住房公积金贷款风险准备金和住房公积金管理中心的管理费用后的余额，作为城市廉租住房的补充资金；适时研究制定廉租住房建设配套资金收取办法，专项用于全市廉租住房建设；市直管公房租金扣除必要成本后的余额部分，统一纳入廉租住房资金。严格执行《芜湖市市区廉租住房管理办法》，加强廉租住房管理。
2．规范发展拆迁安置房，严格执行拆迁安置房管理政策。按照住房年度建设计划和房地产开发项目管理程序组织实施拆迁安置房建设，加强监督检查。
3．规范住房二级市场，为群众提供方便优质的服务。加强对房屋租赁、二手房交易市场和房地产中介服务的管理，采取简便易行的操作办法，积极引导居民通过换购、租赁等方式合理改善居住条件，形成管理规范、依法交易、信息公开的房地产市场交易体系。
（六）进一步健全完善房地产统计和信息发布制度，积极引导理性投资与理性消费
1．建立健全房地产市场信息系统。加强房地产统计管理，建立标准统一的房地产统计体系；在不断完善产权产籍管理信息系统的基础上，逐步将物业、拆迁、二手房、租赁等业务信息纳入房地产市场信息系统；通过整合房管、建设、规划、土地、金融等房地产市场相关业务信息，全面掌握我市住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息；完善房地产市场监测分析机制，为科学决策提供准确、可靠的依据。
2．建立健全房地产市场信息发布制度。建立房地产市场信息发布平台，统一、全面、准确、及时地发布各类房地产市场供求信息和房价情况；统一口径、统一渠道，加强新闻宣传和正确的舆论引导，客观、公正地报道房地产市场情况；加强房地产业各项法律法规和政策措施的宣传解释工作，合理引导广大购房者的市场心理预期，更好地引导理性投资、理性消费。
三、部门职责
建设、规划、房管、发改委、物价、监察、财政、地税、国土、人行、银监、统计等部门是落实调整住房供应结构、稳定住房价格工作的职能部门，应各负其责，加强配合和协作，通过对项目立项、项目规划、土地出让、工程建设、价格标准、税收征管、交易行为、市场监管等环节的协调控制，确保调整住房供应结构、稳定住房价格工作的各项措施落实到位。
（一）市建委负责编制房地产开发中长期规划和年度计划，并对年度住宅开发量进行指导性计划安排，加强房地产开发综合验收，确保小区各项配套设施的完成。
（二）市规划局应当强化规划调控，在编制和修订近期建设规划中，优先落实普通商品住房、拆迁安置房以及廉租住房项目及规划。以建筑面积90平方米以下住房（含拆迁安置房）面积所占比重必须达到住房开发建设总面积的 70％以上为前提，在全市范围内对新建住房结构比例进行控制。加强房地产开发项目的规划许可监管，确保小区规划顺利实施。
（三）市房管局应当强化对房地产市场及拆迁安置房、廉租住房的监管责任，建立调查分析、反馈机制；加强房屋拆迁管理，有效控制拆迁规模；不断完善商品房销售管理的相关规定，全面推行实名制购房和商品房销售制度；加强信息沟通与整合，强化对房地产市场和房价发展态势的动态监测，完善信息发布制度；按照国家、省清理整顿规范房地产市场的统一要求，严肃查处违法中介、违规炒作、非法拆迁等扰乱房地产市场秩序的行为，维护房地产市场秩序的稳定。
（四）市发改委应当将房地产业纳入国民经济和社会发展规划，加强房地产开发项目备案审查，强化拆迁安置房审批和计划执行情况的监督。
（五）市物价局依据安徽省物价局《关于进一步做好稳定住房价格工作的通知》（皖价房〔2005〕153号）、《芜湖市人民政府关于印发芜湖市区拆迁安置房管理办法的通知》（芜政〔2006〕37 号）规定，负责全市拆迁安置房成本、廉租住房租金标准的核定。进一步完善普通商品住房明码标价和销售价格“一价清”制度，加大监督检查力度，切实规范房地产开发企业商品住宅销售价格行为。同时，积极做好全市商品房价格的市场调研和房地产价格监测服务工作，适时发布住房价格信息。
（六）市监察局应当督促相关职能部门强化对房地产开发项目的监管，加强效能监察，为住房建设规划和住房年度建设计划的严格落实提供纪律保证。
（七）市财政局、地税局应当充分运用金融、税收等经济手段调节房地产市场，按照国家宏观调控措施加大对房地产开发经营的调控力度。
（八）市国土局应当在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式和供应时间，适当提高居住用地在土地供应中的比例，增加中低价位普通商品住房和拆迁安置房建设用地供应量，严格控制高档住房用地供应。加强土地监管，对新增开发用地，要完善土地出让合同管理，明确开工、竣工时间要求，并督促开发建设单位抓紧工程建设，按照土地出让合同约定，尽快转化为市场有效供应。对闲置的存量土地，要加大清理力度，采取切实有效措施，督促开发企业尽快投入住宅开发建设。对开发企业因自身原因，超过出让合同约定的动工开发日期满 1 年或 2 年未动工开发的，严格按照相关规定依法处置。
（九）市人行和市银监局应当对商业银行执行房地产信贷政策的行为加强管理与监督，防止借款人利用银行贷款囤积土地和房源等现象发生。
（十）市统计局应当加强相关社会经济数据的统计分析，要配合其他部门定期开展住房状况调查和居民住房需求调研，准确及时地反映房地产市场发展的宏观社会经济背景。
四、保障措施
（一）加强组织领导。市规范房地产市场工作领导小组定期召开情况通报、协调会，处理在调整住房供应结构、稳定住房价格工作中出现的各种问题和矛盾。
（二）加强部门协调。市房地产相关业务职能部门密切配合、统筹协调，保证房地产宏观调控各项措施落实到位。
（三）加大督查力度。市房管局、市政府督办室具体负责对相关工作的督查和跟踪，建立经常性信息反馈制度，促进房地产宏观调控的各项措施取得成效。
（四）加大宣传力度。全市各新闻单位应当大力宣传市政府对房地产市场发展的高度关注，让全市居民了解市政府对加强房地产市场调控、调整住房供应结构和稳定房价工作的思路、措施和决心，引导开发企业理性投资和消费者理性消费。
五、本意见自发布之日起实施，市辖各县参照执行。
(芜政〔2006〕95号 )
