关于印发《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》的通知

九府厅发[2006]40号


关于印发《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》的通知


各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区、云居山―柘林湖风景名胜区管委会，市政府各有关部门：
?经市政府研究同意，现将《关于贯彻落实〈国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知〉的实施意见》印发给你们，请认真组织实施。

二OO六年七月二十六日

关于贯彻落实《国务院办公厅转发建设部等部门?关于调整住房供应结构稳定住房价格意见?的通知》的
实施意见

近几年来，我市房地产业得到了长足的发展，为我市经济社会快速发展作出了积极贡献，尤其在国家宏观调控的大环境下，在大力推进“3+1”发展战略中，房地产业发展更加迅速、更加健康、更加稳定，各项加强房地产市场调控的措施得到了有效的贯彻和落实。为认真贯彻好落实好《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》和建设部《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》文件精神，真正实现调整住房结构稳定住房价格的目标，结合本地实际，特提出如下实施意见：  
?一、组织编制住房建设规划。立即着手组织编制“十一五”期间住房建设规划，明确今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，并将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排套型建筑面积90平方米以下住房为主的普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，2006年9月底以前向社会公布，并以市政府的名义上报省建设厅备案。具体实施工作由市房管局会同市规划局、市发改委、市国土资源局并邀请房地产有关专家组成专门机构负责编制。
?二、明确新建住房结构比例。
根据总量与项目相结合的原则，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实新建住房结构比例要求。自2006年6月1日起，年度（从6月1日起算）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。
?1、新审批、新开工的商品住房建设项目，应加大普通商品住房的投放量，推出一定数量限套型、限房价的出让土地开发建设项目。经济适用住房和廉租住房建设项目，套型建筑面积90平方米以下的住房必须达到100%；企业集资建房项目，依据有关政策和根据总体规划要求进行审批，套型建筑面积90平方米以下的住房不低于70%；存量土地改变性质以及依法收回土地使用权的居住用地用于商品住房建设的项目，套型建筑面积90平方米以下的住房应达到70%以上；其它新审批的商品住房建设项目，中小套型住房（套型建筑面积90平方米以下）的比重按土地出让合同的约定执行。
?2、市规划局要依法组织完善控制性详细规划编制工作，对拟新建或改造住房建设项目的居住用地明确提出住宅建筑套密度、住宅面积净密度两项强制性指标；依据控制性详细规划，出具套型结构比例和容积率、建筑高度、绿地率等规划设计条件，并作为土地出让前置条件，落实到新开工商品住房项目。
?具体实施工作由市规划局、市国土资源局、市建设局、市房管局负责。
?三、妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。
对于2006年6月1日前已审批规划方案但未取得施工许可证的商品住房建设项目，根据年度新建商品住房结构比例要求，区别规划用地性质、项目布局，因地制宜地确定需要调整套型结构的具体项目。
?1、市政府成立项目清理工作领导小组，对市区2006年6月1日前已审批但未取得施工许可证的项目，由领导小组安排进行统一集中清理，需要调整套型结构比例的项目，由领导小组审批。各县（市、区）也要相应开展集中清理工作。
?2、鼓励开发企业在满足规划要求的条件下，将在建或已建成但尚未出售的大套型、复式套型通过大改小、复改平方式改建成中小套型住房。
?具体实施工作由市规划局、市国土资源局、市建设局、市房管局负责。
?四、严格执行房地产信贷政策。严格房地产开发信贷条件，抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，各金融机构在审查房地产开发项目贷款条件时，严格执行房地产信贷政策。适度调整住房消费政策，加强住房消费贷款管理，各商业银行要认真执行首期付款比例和住房贷款利率等政策，为规避金融风险，各商业银行应将个人信用信息系统的查询结果作为购买自住住房按揭贷款重要审贷依据。
?1、各金融机构对自有资金达不到35%以上、建设手续不齐全等不符合规定的房地产开发项目，不得发放贷款。
?2、对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，各商业银行按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。
?3、对空置3年以上的商品房，各商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
?4、自2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款仍执行30%比例。
?5、对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的住房，各商业银行应当执行首付款比例20%的规定。
?五、进一步发挥税收政策调节作用。自2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含五年）转手交易的，持相关材料，经税务部门审核，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。税务部门要严格税收征管，防止漏征和随意减免。
?具体实施工作由市地税局会同市房管局、市财政局负责。
?六、保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。科学编制年度用地计划，合理确定房地产开发土地供应结构、规模。根据市场需求，充分运用土地、规划等调控手段，加大居住用地供应量，合理提高中低、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的供应比例，且不低于年度居住用地供应总量的70%；拿出一定量的土地用于建设限套型、限房价的商品住房，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位，并在土地招标拍卖挂牌出让时，明确普通商品住房比例、开工和竣工时间以及违约责任等。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。
?具体实施工作由市国土资源局会同市发改委、市规划局、市房管局负责，2006年8月底前完成。
?七、加大对闲置土地处置力度。市国土、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，按土地出让金的20%收取土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发建设的，无偿收回土地使用权；对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置；对没有在指定时间内竣工且未进行竣工验收的项目，按土地出让合同约定追缴违约金。
?八、合理控制城市房屋拆迁规模和进度，规范拆迁行为。按照《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》(国办发〔2004〕46号)的要求，编制房屋拆迁计划，进一步规范房屋拆迁行为，加强房屋拆迁项目的监管。
?1、编制房屋拆迁计划，合理控制城市房屋拆迁规模和进度，2006年房屋拆迁规模控制在2005年的水平以内，由市房管局会同市规划局、市国土资源局负责。
?2、在实物还房未落实拆迁安置房源和货币还房补偿资金不到位的情况下，不得实施拆迁，货币还房补偿资金一律由市房管局在财政设立专户，由市房管局和市财政局实行监控。
?九、加强房地产市场行为监管。加强房地产开发建设全过程的监管，严格执行房地产开发手册备案制度、房地产开发项目资本金制度，对擅自改变设计、变更项目、超出规定建设的住房要依法予以处理直至没收。严肃查处房地产交易环节违法违规行为，严厉打击各种违规销售、捂盘惜售、囤积房源、恶意操作、哄抬房价等行为。
?1、由市房管局会同规划、建设、发改委部门联合制定《关于加强房地产开发项目监管的实施意见》，并于2006年8月底前颁布实施。
?2、由市房管局会同工商部门，于2006年8月底，出台《关于加强房地产交易行为监管的实施意见》。
?3、房管、工商部门要依法查处房地产合同欺诈等违法违规交易行为，对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；视情节恶劣、性质严重，依法依规给予经济处罚。
?十、有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
?1、建立廉租住房制度，稳步扩大廉租住房制度覆盖面。拓宽廉租住房资金筹措渠道，在土地出让净收益和住房公积金净收益中拿出一定比例用于廉租住房建设，财政部门要统筹安排好廉租住房建设资金。
?继续实施廉租住房建设工程，做到今年明显变化、明年基本改善、“十一五”期间全面解决，在完工建设2.6万平方米廉租住房基础上，今年启动新建3万平方米廉租住房。2006年年底以前，各县（市、区）都要安排一定规模的廉租住房开工建设。
?2、抓好经济适用住房建设，安排好经济适用住房建设计划；结合九江实际，出台《九江市经济适用住房管理办法》。
?3、有序地搞好企业集资建房，每年从企业集资建房中拿出一定的比例，用于解决中低收入家庭的住房困难，具体工作由市房管局依照相关规定，提出调控意见报市政府审批。
?十一、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。利用税费政策，积极引导居民通过换购、租赁等方式改善居住条件，对按房改政策购买的公有住房首次上市转让时，免收土地出让金；通过加强中介机构资质备案管理，进一步规范住房二级市场运作行为，对已取得营业执照，30天内未办理资质备案的房地产中介机构，由市房管局会同市工商局，责令其停止房地产中介业务，并依法给予处罚。
?十二、建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度。开展住房状况调查，全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。加快建立起房地产市场预警预报体系和商品房网上即时登记备案系统，建立和完善市场监测分析工作机制，认真做好房地产市场信息发布工作。
?1、开展全市住房状况调查，全面掌握我市住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，其经费在年度预算专项资金中统筹考虑。具体实施由市房管局、市规划局、市统计局、市财政局负责。
?2、2007年8月底前，建立起房地产预警预报体系和商品房网上即时登记备案系统，统计和房管部门要搭建房地产开发企业统计数据联网直报电子共享平台，按照“全面、完整、客观、科学、及时”要求建立房地产统计体系，建立起两部门定期联合公布房地产信息的披露制度。市财政要大力给予支持，及时安排两系统建设资金。
?3、建立健全土地市场动态监测制度，科学预测房地产开发对土地的需求，加大房地产开发用地及相关信息披露力度，及时向社会发布土地供应数量、结构、分布及实施情况和地价动态变化情况等信息。
?十三、坚持正确的舆论导向，加大监督检查力度。加强对房地产市场调控政策的宣传，各媒体要客观、公正报道房地产市场情况，引导广大群众树立正确的住房消费观念。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期的行为，严肃处理。  
?各级监察部门要加强对国办发〔2006〕37号文件和本《实施意见》执行情况的监督检查。
?如遇上级有关政策调整，本《实施意见》有不相符合的地方，按上级文件精神执行。