三亚市人民政府办公室关于印发开展房地产行业税收专项检查工作方案的通知
三亚市人民政府办公室关于印发开展房地产行业税收专项检查工作方案的通知
三府办〔2007〕62号
市各有关单位：
《三亚市开展房地产行业税收专项检查工作方案》已经市政府同意。现印发给你们，请认真组织实施。
二○○七年四月二十三日
三亚市开展房地产行业税收专项检查
工 作 方 案
近年来，随着我市房地产的迅速发展，房地产行业税收已成为我市地方财政收入的重要支柱，为了加强该行业的税收的征管，做到依法征税，应收尽收，根据《国家税务总局局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）要求，决定开展全市范围内的房地产行业税收专项检查工作。现结合我市实际，制定本方案。
一、指导思想和工作目标
全面落实3月14日市四套班子座谈会关于加强财政税收征管会议精神，加强房地产行业税收征管，提高纳税人依法纳税的自觉性，发现征管薄弱环节，提出加强征管和堵塞漏洞的有效措施，逐步创建公平和谐的纳税环境，确保今年财政收入较快增长。
二、检查范围和时间
（一）检查范围：凡是在我市进行房地产开发、转让、销售以及从事建筑安装业务的企业，都属于本次检查范围。
（二）检查时间：2007年3月至2007年10月。
三、检查内容
房地产企业应缴纳的各项税收，包括土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、城市维护建设税和教育费附加的申报缴纳情况均为本次检查内容，并且按照房地产行业税收的特点，重点检查房地产企业的土地增值税、企业所得税申报缴纳情况。
（一）土地增值税
重点检查纳税人转让未竣工结算的房地产项目取得的收入，是否按规定预缴土地增值税；纳税人销售竣工结算的房地产项目的申报纳税情况；纳税人申请注销税务登记证但未办理土地增值税清算手续的；以房地产抵偿银行借建安工程款等债务的，有无作为转让房地产收入申报缴纳土增值税；纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产（如高公寓、别墅、度假村、铺面等）开发的，是否分别核算增值额，是否存在其他房地产项目也享受普遍住宅的税收优惠政策的行为。
（二）企业所得税
重点检查企业开发产品销售收入、预售收入、视同销售行为的收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合相关规定；各项应税收入是否真实、完整；税前扣除项目是否真实、合法；房地产项目中建造的各类营业性的“会所”是否按规定作为固定资产管理；构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效。
（三）营业税
1．对房地产开发企业应重点检查：企业对应税营业额的确认是否正确、合理，营业收入是否包括各种价外费用；销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税；以房换地、参建联建、合作建房过程中，以及以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税；房地产开发企业是否存在以房抵债的行为；通过对房地产企业“企业利润分配”及“营业外支出”等会计科目的审核，检查企业是否存在将商品房用于分配和赠与行为；是否存在低价销售的行为；各种房产出租收入是否按规定申报纳税；开发产品自用是否按规定申报房产税。
2．对建筑安装企业应重点检查：甲方提供材料、动力等的价款是否并入应纳税营业额；纳税人以各种名义从甲方取得的与建筑安装工作作业相差的收入是否进行纳税申报；纳税人在异地取得的收入是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库；对已开工建设的建筑安装工程，纳税人是否存在长期零申报的异常情况；有自建行为的纳税人，在转让自建不动产的时候，是否申报缴纳自建环节的营业税；纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库。
（四）个人所得税
重点检查高收入行业的个人所得税代扣代缴和自行申报缴纳情况；着重查处纳税人和扣缴义务人签订假合同、假协议，少报收入少纳税，共同实施偷税的行为；扣缴义务人故意为纳税人隐瞒收入、进行虚假申报，从而少缴或者不缴个人所得税的行为。
（五）印花税
重点检查各类书面凭证是否按规定粘贴印花税；房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
（六）房产税
重点检查房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税；对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税；外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。
（七）契税
重点检查是否按规定时间，如实、足额缴纳；房屋土地受让价格是否真实；是否按规定办理减免税和延期缴纳税款。
（八）耕地占用税
重点检查是否按规定时间，如实、足额缴纳；纳税人实际占用和临时占用耕地情况；耕地占用面积是否真实；是否按规定办理减免税和延期缴纳税款。
四、组织领导
由于这次专项检查涉及到的职能部门和税种较多，为了加强领导，市政府决定成立三亚市房地产行业税收专项检查工作领导小组，其组成人员如下：。
组 长：岳 进（市政府副市长）
副组长：曹 瑜（市政府副秘书长）
成 员：周高明（市财政局局长）
