海南省国土环境资源厅关于开展农村宅基地确权登记发证试点工作的通知

琼土环资籍字〔2006〕8号


海南省国土环境资源厅关于开展农村宅基地确权登记发证试点工作的通知

各市、县国土环境资源局：
全面开展农村宅基地确权登记发证是我省“十一”期间的一项重点工作。为积累经验，创造条件，积极稳妥地推进这项工作，省厅经研究决定今年在全省开展农村宅基地确权登记发证试点工作。现将有关事项通知如下：
一、充分认识我省农村宅基地确权登记发证工作的重要性和紧迫性
由于历史的原因，我省农村宅基地确权登记发证滞后，宅基地管理工作薄弱，宅基地面积超标、一户多宅、非法买卖、未批先建和乱占乱建等现象十分普遍，浪费土地资源、破坏耕地和宅基地纠纷等问题比较突出，一些地方农民以及归侨、侨眷的合法权益受到严重侵害。省委、省政府高度重视农村宅基地问题，在《关于推进社会主义新农村建设的实施意见》（琼发[2006]4号）中明确提出，要在“十一五”期间“完成农村土地和宅基地确权工作，基本解决我省农村土地权属问题”。各市、县要认真学习《中华人民共和国土地管理法》、《海南经济特区土地管理条例》和《海南省确定土地权属若干规定》等法律法规规章以及国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）和国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）等文件精神，从加快社会主义新农村建设、切实保护耕地和农民合法权益、促进农村改革发展与社会和谐稳定的高度，充分认识农村宅基地确权登记发证工作的重要性和紧迫性，抓紧组织开展农村宅基地确权登记发证试点工作，圆满完成各项试点任务，为全面开展农村宅基地确权登记发证打下坚实的基础。
二、试点任务与时间要求
（一）试点任务
1、各市、县要综合考虑村庄经济发展与规划建设水平、人口与民族特点、历史长短、以及地形地貌等各方面情况，选择有代表性的村庄作为试点村庄，调查核定村内每户宅基地权属来源、面积、使用状况、界线界址等情况，
并对符合规定条件的宅基地给予确权登记发证。试点工作技术路线、方法和有关要求见附件《海南省农村宅基地确权登记发证试点工作技术要求》。
2、结合试点，组织开展农村宅基地确权问题调研。调研内容包括：本市、县的宅基地管理与确权登记发证的历史现状、有关政策规定；存在的各类问题，如面积超标、一户多宅、非法买卖、未批先建、乱占乱建等，及其具体表现与典型案例；对有关问题的政策性意见；对全面开展农村宅基地确权登记发证工作的组织领导、队伍建设、技术路线、经费来源等问题提出建议。
3、省厅重点抓一至两个试点，对各市、县试点、起示范带动作用。
（二）时间要求
试点工作从2006年6月上旬开始至2006年10月15日完成。分四个阶段进行：
1、准备阶段：从6月上旬开始至7月初。主要任务是制订工作方案、成立机构、设计及印制有关表格、抽调人员、召开动员会、开展宣传发动和业务培训。同时启动农村宅基地确权问题调研工作。7月10日前，各市县应将试点准备工作情况书面报告省厅。
2、调查阶段：从7月中旬至9月中旬。首先，开展权属调查，是对试点村庄逐户进行调查，填写地籍调查表，绘制宗地草图。然后，在完成权属调查的基础上，开展地籍测量，绘制宗地图和村庄地籍图。
3、登记发证阶段：从9月中旬至9月下旬。根据有关规定，对符合条件的宅基地，进行确权登记发证；对存在问题的宅基地暂不确权，经分类整理后，提出处理意见。
4、提交成果阶段：10月15日前，向省厅提交试点成果，包括：试点工作报告、试点地区农村宅基地调查表、宗地图及其他有关法律文书图件资料、农村宅基地确权问题调研报告。
三、加强领导，精心组织，认真做好农村宅基地确权登记发证试点工作
（一）省厅成立试点办公室，成员由地籍处、耕保处、用地处、执法局、规划办负责人组成，负责指导和组织协调工作，办公室主任由地籍管理处处长担任。各市、县国土环境资源局主要领导要亲自过问，抓紧成立领导机构和工作队伍，制订工作方案，落实工作经费和配套条件，有计划、有步骤地开展工作。
（二）严格按照《确定土地所有权和使用权的若干规定》（（1995）国土（籍）字第26号）和《海南省确定土地权属若干规定》（省政府126号令）等国家和我省的有关规定开展试点工作。对于试点中调查清理出来的不符合确权条件的宅基地，暂不确权登记发证，待依法处理后，再根据处理结果进行确权。各市、县要加强调查研究，针对存在的问题，区分不同情况，提出处理意见。
（三）采用先进实用技术开展有关地籍测量工作。省土地开发整理中心负责协助各市、县完成试点中的宅基地测量工作。省土地开发整理中心应在各市、县做好宅基地权属调查的基础上，组织力量开展宅基地测量工作，并按规定向试点所在市、县国土环境资源局提交测量成果。有条件的市、县可在农村土地确权技术队伍的基础上，适当扩充设备人员，建立宅基地测量队伍，自行承担试点中的宅基地测量工作。
（四）各市、县要将试点工作与社会主义新农村建设紧密结合，积极向当地政府汇报工作，并主动与财政、建设、农业、民政等有关部门沟通协调,争取重视与支持，为顺利完成试点和今后全面开展农村宅基地确权登记发证工作创造条件。
联系人：林芳俊      电话：65352841

附件：海南省农村宅基地确权登记发证试点工作技术要求



二○○六年六月一日










主题词：土地  农村  宅基地  确权  通知
抄送：省土地开发整理中心。
海南省国土环境资源厅办公室   2006年6月2日印发
（共印23份）

海南省农村宅基地确权登记发证试点工作技术要求

一、试点村庄的选择
选择试点村庄应综合考虑村庄经济发展水平、规划建设情况、人口与民族特点、历史长短、以及地形地貌等各方面情况，村庄总户数应在100户以上。情况复杂的市、县，可针对不同类型村庄，各选择一个试点村庄。
二、工作依据
1．《中华人民共和国土地管理法》
2．《中华人民共和国土地管理法实施条例》
3．《确定土地所有权和使用权的若干规定》
4．《海南省确定土地权属若干规定》
5．《土地登记规则》
6、《关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）
7．印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发〔2004〕234号）
8、《关于推进社会主义新农村建设的实施意见》（琼发[2006]4号）
三、工作程序
试点工作按以下程序进行：
1、准备
2、权属调查
3、地籍测量
4、登记注册与发证
四、权属调查
1、宅基地权属调查的任务
宅基地权属调查的任务是按当权利人申请，根据权源资料对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，为地籍测量打下基础，为发放证书提供具有法律效力的调查文件和凭证。
2、宅基地调查范围
（1）有围墙的，按围墙范围调查，没有围墙的，按实际使用的现状范围调查。
（2）村庄内已有道路、规划通道和排水沟，不划入各户使用范围。
（3）一处宅基地中有几户共用，且难以划分使用范围的，可作共用处理。各户可先自行协议分摊使用面积，或按各户建筑面积的比例分摊共用面积。
3、权属调查的步骤
（1）接受申请文件：宅基地使用权登记申请书（见附件6）及权源证明文件是进行权属调查的依据。调查组应对申请文件核对清点。
（2）预编地籍号：用大比例尺地形图或按街坊现状绘制的宗地关系图做为调查工作图，划分调查范围，预编地籍号和宗地号。
（3）指界通知：调查人员按照调查计划、工作进度、时间安排，填制指界通知书（见附件1），通知户主（单位）准时到现场指界。送达通知应准确可靠，并有签名备查，收取回执（见附件2）。
4）权属调查：
① 准备工作：收集资料、实地踏勘
收集资料包括测区的工作底图、测量控制点、房屋普查有关土地的资料、已有大比例尺地形图、航摄资料、其他资料。
对整个测区进行踏勘，了解地形，为控制测量、图根测量的布设进行可行性的调查和研究。
② 权属调查：应由本宗地土地使用者和相邻宗地土地使用者现场共同指界，并在农村宅基地地籍调查表上签名盖章。其结果受法律保护，指界须由户主或法人代表出席，也可委托代理人指界。指界人应现场出示身份证明，委托书（见附件3）等证明其资格，经界址调查后认定的宗地权属界址点须按规定标定或埋设界址标志物。有争议时，调查现场不能处理时，按《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定处理。调查内容包括街坊及宗地编号，户主（单位）名称，界址点位置、编号及权属界线，宗地面积，建筑占地面积，相邻单位。对涉及多户共用的宗地，还要调查各户共用面积和各户独自使用面积。详细内容见附件7：农村宅基地地籍调查表。
③ 违约缺席问题处理
违约缺席指界的，根据《海南省确定土地权属若干规定》第十五条、第十七条的规定，按下述办法处理：
a.如一方违约缺席，其权属界线以另一方所指界线确定；
b.如双方违约缺席，其权属界线由权属调查员依使用现状及地方习惯确定；
c.将界线核定结果，以书面形式送达违约缺席者（见附件4：违约缺席定界通知书），并收取回执单（见附件5），如有异议，必须在15日内提出重新指界申请，并负担重新指界的全部费用；过期不申请，a、b两条自动生效。
指界人在指界后，若不在农村宅基地地籍调查表上签字盖章的，参照上款规定处理。
⑤ 权属调查的一般要求：A.法律程序完备：调查单元（宗地）应是已提交登记申请书且其权属证明材料经过初审合格。B.表图填制齐全：地籍调查的成果主要由表册和图件组成，表册的填写，图件的绘制须按统一表格和图例填制，内容应齐全、清楚。C.调查记录清楚整齐：地籍调查的资料是带有法律性的土地档案，必须做到事实记述清楚，记录内容不得随意涂改，划改处须加盖划改人印意，在事实记录或结论意见的文字中结论明确，不得出现推断性词语。D.数据准确可靠：调查记录及成果中抄录的各项数据必须准确可靠。
5) 勘丈并绘制宗地草图：经权属双方指界无争议后即可对宗地进行勘丈，并将勘丈结果填写到农村宅基地地籍调查表上。
五、地籍测量
1．内容
地籍测量包括地籍控制测量和地籍碎部测量。地籍控制测量包括基本控制点测量和地籍图图根点控制测量。
2．任务
1）地籍控制测量，测设地籍图控制点和地籍图图根控制点。
2）测定土地权属界线、界址点坐标和其他地籍要素的平面位置。
3）绘制地籍图、宗地图。
4）宗地面积量算与统计。
3．GPS控制网的布设
1）收集资料：要使控制点能满足工作需求，须充分收集测区有关资料，包括测区的各种比例尺地形图，交通图，气象资料等。
2）实地踏勘：在拟定布网方案时，可能由于资料不足或缺乏对测区实际地形地物的了解，以及由于社会经济的发展，收集到的图集与实地已有较大的变化，这都需要到测区进行必要的踏勘和调查；对于某些尚未开发和考察的地区，还要进行一些必要的草测，以作为设计时参考。
3）图上设计：在已有的影像图或地形图上拟定出控制点的位置和网的图形结构。GPS测量各观测站之间不一定要求相互通视，网的图形结构也相对灵活。但为保证观测工作的顺利进行和观测结果的可靠性，GPS网测量选点应注意以下几点：① GPS测量本身不要求点间通视，但为了今后用常规测量方法加密的需要，每点至少应有一个通视方向为宜。② 点位应设在易于安放仪器、视野开阔的较高点上。③ 为减少GPS信号被遮挡或被障碍物吸收，GPS点位目标应显著，视场周围15°以上不应有障碍物。④ 点位应远离大功率无线电发射源（电视台、微波站等），其距离不小于200m；远离高压输电线，其距离不得小于50m，以避免电磁场对GPS信号的干扰。⑤ 点位附近不应有大面积水域或不应有强烈干扰卫星信号接收的物体，以减弱多路径效应的影响。
4．GPS控制网的要求
1）依据权属调查底图或其它工作底图，以及测区内已有的测量资料，在宅基地踏勘的基础上优化GPS网方案，GPS网各点之间不要求通视（但须顾及下级网对通视的要求），GPS点的点位应选在视野开阔处，避开高压电线各类发射台等设施，布设成三角网形或可以检核的几何图形，GPS网点和已有高级控制点联测点总数不少于2个。对布网控制点的的密度要求：a.至少要有两点可以通视；b.要根据测区房屋的密度大小和通视状况来布设；c.保证能够布设图根点，尽量能满足测量到每宗地的界址点。
2）GPS静态作业要求
依据我省的实际情况采用目前现有的南方北极星9600型的GPS及相应的数据处理软件。
3）GPS测量的技术要求

项目 GPS静态模式
采样间隔 1-10秒(常用5秒)
卫星截止角 ≥15度
PDOP值 ≤6
信噪比 >4
测量时间 同步观测时间≥60分钟
测量距离 基站之间≤15公里
4）为满足宅基地籍细部测量及宗地界址点坐标，要在测区基本平面控制网上加密地籍图图根控制网，方法采用全站仪图根导线，全站仪图根导线主要技术要求如下：

等级 附合导线长度(KM) 相对闭
合差 平均边长 测角中误差('') 测距中误差（MM） 测距相对中误差
一级 2.4 1/10000 200 ±6 15 1/20000
二级 1.2 1/5000 100 ±12 15 1/10000
图根 1 1/2000 <100 ±20 20 1/5000
5、地籍碎部测量
地籍碎部测量是地籍测量的重要组成部分，它在宅基地权属调查和地籍控制测量工作以后进行。
地籍碎部测量主要内容：测定宅基地界址点位置；制作基本地籍图；求宗地面积；制作宗地图。
1）碎部测量的方法分为解析法，部分解析法和图解法。
解析法：直接用全站仪测量采集宗地界址点坐标及其它地籍要素的几何图形，并依据宗地草图等有关数据由计算机直接成图。
部分解析法：根据解析法测定外围界址点及村庄地块内部明显界址点及其他地籍的平面位置，内部宗地大部分界址点和其它地籍要素以图解的方法测定，然后在解析法测定的界址点控制下成图。
图解法：用图解确定界址点及其它地籍要素的平面位置，或在现势性好，经过纠正图纸变形误差的大比例尺地形图上补测界址点及其它地籍要素成图。
2） 地籍图施测方法：
A．全站仪+电子记录簿：这种采集方式是利用全站仪在野外实地测量各种地籍要素的数据，在数据采集软件的控制下实时传输给电子手簿，经过预处理后按相应的格式存储在数据文件中，同时配绘草图。作业流程为：① 数据采集：利用全站仪获取有关的地籍要素信息数据，并按照规定的格式存储在相应的记录介质上或直接转输给数据处理设备的过程；② 数据处理：采集得到的数据，经过过通信接口及相应的通讯软件转输给计算机，然后经过相应的预处理软件处理，将数据转化为某种标准的数据格式，最后经数据处理软件的处理计算出各宗地的面积，绘制宗地图和地籍图等；③ 成果输出：经过数据处理之后，输出地籍测量所需要的各项成果。
B．经纬仪测绘法：① 安置仪器：在测站点A安置经纬仪，量取仪器高，在施测前，观测员将望远镜瞄准另一已知点B作为起始方向，拨动水平度盘归零。② 观测：观测员松开照准部制动螺旋，瞄准立尺员竖立在碎部点上的视距尺，读取水平度盘读数，并使竖盘水准管气泡居中，读取竖盘读数。③ 记录与计算：记录员复诵观测员的报数无误后，将读数记入碎部观测记录手簿的相应栏内，然后，按视距法用计算器算出测站点至碎部点的水平距离或碎部点的坐标，以及碎部点的高程，记入手簿的相应栏内，并及时报给绘图员进行展点。④ 展点与绘图。
C．支导线法：支导线法是补充测站点最常用的方法。支导线点一般只在控制点基础上发展一至二次，但在困难情况下允许放宽发展次数。如果细心作业，且方法得当，仍能满足二类界址点测定的要求。
6、宅基地地籍图绘制
1) 根据权属调查和地籍测量的数据结果，采用计算机辅助成图。
2）农村宅基地地籍图的内容
① 自然村居民地范围轮廓线、居民地名称、居民所在的乡镇、村名称、居民地所在农村地籍图的图号。
② 宗地权属界线和宗地号，房屋建筑结构和层数，宗地权利人名称，利用类别和宗地面积。
③ 作为权属界线的围墙、垣栅、篱笆、铁丝网等线状物。
④ 居民地内公共设施、道路、球场、水塘、晒谷场和地类界等。
⑤ 测量员、指北针、比例尺、绘图员、检查员、绘制日期。
3) 宅基地地籍图的地籍要素和地形要素
地籍图表示的内容由地籍要素和必要的地形要素部分组成，要以地籍要素为主，地形要素为辅。
① 地籍要素：A.各级行政界线、宅基地界线、宗地编号、土地等级（已完成分等定级完成后）、土地利用类别、宅基地面积。B.宗地界址点与界址线：界址线严格位于界址点中心连线上；界址线等于或短于图上0.8MM时，不绘界址线，短于0.3MM时可用一个界址点表示。
② 地形要素：地形要素也就是水系、道路、构筑物、建筑物等。
③ 房屋位置以墙基角为准，悬空建筑物按其水平投影位置表示，界址线从围墙中间线通过，围墙用不同于界址线的颜色来表示。界址线用红线表示。
④ 道路依比例尺双实线表示、河流、水渠、湖泊、水源以岸边线表示，水系如已确权,则用已确权的界址线表示。
⑤ 路边行树和检修井，宗地内部的花圃、绿化地、水塘、喷水池及一般电力线、通讯线均不表示。
4) 地籍图比例尺与坐标系：比例尺一般为1：500、1：1000或1：2000，城镇应采用1：500，村庄、独立工矿采用1：2000，根据我省的实际情况，这里建议使用比例尺为1：1000。坐标系采用海南平面坐标。
5)地籍图分幅编号，图式、图廓格网、注记及整饰，地籍图内宗地地块编号，界址点的编号。
① 地籍图的分幅和编号与相应的比例尺相同，图幅大小均为50cm×50cm。图幅编号按西南图廓点直角坐标（整10CM）数编码，X在前，Y在后，中间用短线连接。
② 地籍图的图式，图廊格网，注记及整饰见《城镇地籍调查规程》以及有关的地籍测绘软件。
③ 地籍图的宗地地块编号，统一按自左至右，自上至下由“1”开始顺序编号。同一宗地被两幅以上基本地籍图分割时，应注记同一地籍号。
④ 界址点的编号同宗地地块编号一样，统一按自左至右，自上至下由“ j1”开始顺序编号。
6) 界址点的精度指标


类别 界址点对邻近图根点位误差(cm) 界址点间距允许误差(cm) 界址点与邻近地物点关系距离允许误差(cm) 适用范围
中误差 允许误差
一级 ±5 ±10 ±10 ±10 房屋外围界址点及内部明显界址点
二级 ±7.5 ±15 ±15 ±15 村庄内部界址点

7.宅基地宗地图绘制
1) 界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例适当，编制宗地图。
2) 宅基地宗地图的内容
① 本宗地的土地权利人名称及相邻宗地的土地权利人名称
② 所在图幅号、地籍区（行政村或自然村）号、宗地号、界址点号、土地利用分类。
③ 本宗地用地面积和实测界址点边长或反算的界址点边长。
④ 邻宗地的宗地号
⑤ 紧靠宗地的地理名称。
⑥ 宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物。
⑦本宗地界址点位置、界址线、地形地物的现状、界址点坐标成果表、用地性质、用地面积、测图日期、制图日期。
⑧ 图名、图廓线、指北针和比例尺
⑨ 为保证宗地的法律性和严谨性，宗地图要有检查审核，宗地图的制图者、测量员，审核者均在图上签名。
3）宗地图图幅规格根据宗地的大小选取，一般为32开，16开，8开等，界址点用1.0MM直径的圆圈表示，界址线粗0.3MM，用红色或黑色表示。
4）比例尺与坐标系统：单宗地的宗地图（土地证书附图）可采用大比例尺1：500或1：200。坐标系采用海南平面坐标。
8、提交工作成果
1） 农村宅基地使用权登记申请表
2） 农村宅基地地籍调查表
3） 农村宅基地使用权登记审批表
4） 地籍图
5） 宗地图
6） 测区农村宅基地面积汇总表
7） 控制点分布图及坐标成果表
六、登记注册与发证
宅基地的登记注册与发证是在权属调查与地籍测量成果的基础上，按以下步骤进行：
1．权属审核
填写农村宅基地登记审批表（见附件8），交土地行政主管部门进行权属审核，包括初审意见、地籍管理部门意见、领导意见、发证机关批准意见。
2．公告
经土地行政主管部门审核，对认为符合登记要求的宗地进行进行公告，公告可采取在公共场所张榜公告、公告书送达、收回回执单相结合方式或在当地有效报刊上公告的方式进行，公告的主要内容包括：
（1）土地使用者的名称、地址；
（2）准予登记的土地权属性质、面积、座落、四至范围；
（3）土地使用者、土地所有者、他项权利拥有者及其他有关土地权益者，提出异议的期限、方式和受理机关；
（4）其他事项。
在公告规定的期限内，土地权利者及其他土地权益有关者可以向土地管理部门申请复查，并按规定交纳复查费。经复查无误的，复查费不予退还；经复查确有差错的，复查费由造成差错者承担。
3．审批
公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由市（县）人民政府领导签章，并加盖市（县）人民政府土地登记专用章。
4．登记注册
根据农村宅基地登记审批表结果，以宗地（宅基地）为单位逐项填写土地（宅基地）登记卡（见附件9）、土地（宅基地）归户卡（见附件10）及土地证书，并由登记人员和土地行政主管部门主管领导分别在土地（宅基地）登记卡、土地（宅基地）归户卡的经办人栏、审核人栏签字。
5．颁发土地证
根据宅基地的性质，向国有土地使用者、集体土地使用者及他项权利者分别颁发《国有土地使用证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》，并保留已颁发各类证书的复印件，《国有土地使用证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》式样由国土资源部统一制定，由国土资源部或其授权的单位统一印刷，各市（县）土地行政主管部门按照省厅有关规定购买。
6．归档管理
（1）将宅基地登记材料按地籍区及地籍编号整理立卷归档；
（2）确定专人管理；
（3）建立健全档案管理制度。

附件：1.指界通知书
2.指界通知书回执
3.指界委托书
4.违约缺席定界通知书
5.违约缺席定界通知书回执单
6.农村宅基地使用权登记申请表
7.农村宅基地地籍调查表
8.农村宅基地使用权登记审批表
9.土地（农村宅基地）登记卡
10.土地（农村宅基地）归户卡