海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定
海府〔2006〕36号
海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定
为加快本市国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区及城中村改造，进一步完善城市功能，建设良好的城市环境和人居环境，促进城市发展，依据有关法律、法规的规定，结合本市实际，特作如下决定：
一、指导原则
(一)旧城区及城中村改造工作应当以科学发展观为指导，按照“统一规划、政府主导、市场运作、有序开发”的思路，坚持法治和人本并存、保护与改造并举、公平与效率并重的原则，以组合成群、成片推进的方式实施。同时统筹考虑居（村）民安置、城市景观和经济发展等因素，统筹兼顾各方利益，节约集约利用土地，合理安排居（村）民安置、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目，鼓励开发企业、社会资本等参与旧城区及城中村的开发改造，改善居民生活环境，提高居住质量，改变城市面貌，提升城市品位。
二、改造范围
(二)旧城区和城中村是指在本市中心城区历史上逐渐形成的，目前存在规划不完善、市政公共配套设施不到位、功能不齐全、环境污染严重、居住环境条件差的居民集聚区域以及在本市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地内的建成区域。具体改造范围包括：一园两湖（东西湖及公园）周边旧城改造、海甸溪两岸旧城改造、红城湖周边旧城改造、海口旧机场南片（含道客村、面前坡村、龙歧村、北官村）改造、秀英大道两侧旧城改造、玉沙村改造。
其他需列入旧城区和城中村改造范围的区域由市人民政府根据城市规划的实际情况另行界定。
三、组织机构
(三)旧城区和城中村改造工作应当明确分工，落实责任。市人民政府可以协调实施对全市经济发展有重大影响的旧城区和城中村改造项目。市人民政府成立旧城区及城中村改造工作领导小组，负责组织拟定旧城区及城中村改造的有关政策；协调编制旧城区及城中村改造的中、长期规划和年度实施计划；协调市有关行政主管部门依法办理旧城区和城中村改造项目涉及的审批事项；研究解决旧城区和城中村改造工作中的重大问题，并对有关工作进行业务指导和监督检查。市人民政府旧城区及城中村改造工作领导小组下设办公室，负责旧城区及城中村改造具体工作。
（四）各区人民政府负责组织、协调本辖区内旧城区和城中村改造项目的实施，部署改造工作计划，监督改造工作进程，研究、协调解决旧城区及城中村改造中的实际问题。
四、旧城区和城中村改造规划管理
(五)旧城区和城中村改造应当按照规划先行、整体开发、合理控制强度、完善功能配套，并有利于产业结构调整和历史文化保护的要求实施。
(六)市规划行政主管部门应当组织编制旧城区及城中村改造规划，报市政府批准后予以实施。
(七)各区人民政府应当根据旧城区和城中村改造规划制定改造详细方案，制定详细方案应当因地制宜、合理布局、突出重点，充分征求居委会和群众意见。旧城区和城中村的改造详细方案由市人民政府旧城区及城中村改造工作领导小组审查批准，成熟一个实施一个。
(八)列入年度实施计划的旧城区和城中村改造范围及其建设项目，市人民政府应当向社会公告。
五、城中村改制及土地管理
（九）对纳入改造规划的城中村应当逐步实行村民改居民、村委会改居委会、集体财产股份化或公司化转制、集体土地转化为国有土地等转制工作，确保原村民与城镇居民享有同等待遇。
(十)城中村改制后，农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地依法转为国家所有。土地行政主管部门应当对所涉及的土地进行清理、确权、登记，并对土地进行统一规划、严格用途管制。
(十一)未完成城中村改制的区域，且在土地利用总体规划确定的城市建设用地范围内的农村集体土地，由市土地储备整理中心会同市土地行政主管部门依照《海口市土地储备办法》的规定实行规划储备，并依法办理农用地转用、征收审批手续。
六、旧城区和城中村改造项目建设
(十二)经政府指定的国有公司，可以实施旧城区和城中村改造项目的前期工作，也可以通过融资或合作开发等方式进行开发经营。政府指定的国有公司实施旧城区和城中村改造项目前期工作的，市政府提供配套周转资金予以扶持。
(十三)鼓励国内外有实力的机构通过竞标开发或者参与开发旧城区和城中村改造项目。
(十四)旧城区和城中村改造项目和建设用地可以净地出让、预出让、捆绑出让等形式通过公开招标、拍卖、挂牌确定受让人。
(十五)在项目受让人确定前，政府可通过公开招标或委托的方式委托项目前期实施单位负责完成项目前期实施工作，其实施费用从项目前期总成本中列支。项目受让人确定后，从项目土地使用权出让金中拨付前期实施单位。
“项目前期总成本”是指经核定的项目前期调查费、委托评估费（含土地、拆迁等项目）、环境影响评价费、规划设计费、招商费、拆迁安置补偿费、土地整理费、市政配套设施建设费的总和。
七、旧城区和城中村改造拆迁补偿安置
(十六)旧城区和城中村改造项目的建设单位或项目前期实施单位在依法取得房屋拆迁许可证后，负责项目用地范围内的拆迁工作，并依照有关法律、法规及本决定的规定对被拆迁人给予补偿安置。
(十七)旧城区和城中村改造的拆迁补偿安置应当按照尊重历史、有利于改造的原则进行。
(十八)旧城区和城中村改造的拆迁补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式。拆迁补偿安置应当由拆迁人与被拆迁人依法签订拆迁补偿安置协议。
被拆迁人选择货币补偿方式且在规定期限内签订拆迁补偿安置协议的，拆迁人可以在被拆迁房屋及土地市场评估价的基础上适当提高补偿金额比例。
(十九)旧城区和城中村改造范围内，项目建设单位或项目前期实施单位应当通过提供就业岗位、提供经营性房屋等多种途径，使失地居民有产业、有物业，群众长远生计有保障。
(二十)旧城区和城中村改造范围内的被拆迁人，在子女入学方面，可以选择在原被拆迁区域就近入学，也可以选择在安置区域就近入学，城区各中小学不得以任何理由拒绝接拆迁户子女入学、转学，也不得收取任何额外的费用。
八、旧城区和城中村改造优惠政策
(二十一)在旧城区和城中村改造工作中实行政府零收益政策，切实让利于民、让利于投资者。
(二十二)严格控制零星开发旧城区及城中村改造项目。对成片旧城区及城中村改造项目，优先进行调查论证，优先实施项目储备，优先办理出让和报建手续。
(二十三)市土地行政主管部门收取的旧城区和城中村改造建设项目地价中由本级财政支配部分应当作为旧城区及城中村改造市政基础设施的建设费用。
(二十四)旧城区和城中村改造项目，减免收取由本级财政支配部分的城市设施建设配套费和其他地方行政事业性收费，具体减免项目和程序由市人民政府另行规定。
(二十五)旧城区及城中村改造项目建设单位可以按照市人民政府的有关规定优先收购停缓建工程项目，用于建设拆迁安置房。
(二十六)市人民政府确定合理的用地指标，保障旧城区和城中村改造建设项目产生增值收益。
(二十七)政府保障投资者合法利益，充分利用市土地储备整理开发、开发银行贷款资金保障以及与项目前期实施单位协议等多种模式建立投资者资金安全退出机制。
九、其他事项
(二十八)旧城区和城中村改造应当符合《中华人民共和国文物保护法》以及历史文化资源保护的要求，不得以旧城区及城中村改造为名破坏本市具有传统历史风貌的建筑物和古迹。
(二十九)不得以旧城区及城中村改造为名倒买倒卖土地使用权。
(三十)市、区政府有关主管部门应当依法加强对旧城区及城中村改造项目的监管，监督建设资金及时到位、工程顺利进行、工程质量合格、市政配套设施及时交付使用，并依法保障建设单位、居民和其他利害关系人的合法权益。
(三十一)对旧城区及城中村改造过程中发生的各类违法行为，有关行政主管部门应当及时依法查处。对查处不力，导致严重后果的，依照有关规定追究有关责任人员的责任。
(三十二)旧城区及城中村改造项目实施过程中发生民事纠纷的，由区人民政府及有关部门协调处理，市旧城区及城中村改造工作领导小组应当予以协助。经协调处理仍不能解决争端的，由有关当事人依照约定申请仲裁或者依法向人民法院起诉。
(三十三)旧城区及城中村改造是一项系统工程,必须加强领导,抓好实施。自本决定公布后,有关行政主管部门应当根据本决定制定拆迁补偿安置、规划管理、土地管理、改造建设项目管理、城中村改制等涉及旧城区和城中村改造工作的具体实施细则。
二○○六年五月十二日
