平凉市人民政府批转市建设局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产业健康发展实施意见的通知

平政发〔2006〕180号



平凉市人民政府批转市建设局等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产业健康发展实施意见的通知

各县（区）人民政府，市直有关部门，中省驻平有关单位：
　　市建设局、市发改委、市监察局、市财政局、市国土资源局、市地税局、市工商局、市统计局、市物价局、人民银行平凉支行、平凉银监分局等11个部门研究提出《关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产业健康发展的实施意见》已经市政府审定，现批转给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二OO六年十二月一日　
　　　
关于调整住房供应结构稳定住房价格促进房地产业健康发展的实施意见
(平政建〔2006〕334号　　2006年10月29日)

　　为了认真贯彻落实省政府办公厅转发省建设厅等十一个部门《关于规范房地产市场秩序稳定住房价格进一步调整住房结构意见的通知》（以下简称《通知》）精神，进一步加强对全市房地产市场供应结构的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进全市房地产市场的持续健康发展，现提出以下实施意见：
　　一、加强房地产市场调控的基本原则和要求
　　认真贯彻国家和省上的宏观调控政策，按照“积极稳妥，把握力度；突出重点，区别对待；因地制宜，分类指导；强化法制，加强监管”的原则，从完善住房供应、控制不合理需求方面入手，综合运用财税、金融、法律、行政等多种手段，实行政策引导，规范市场秩序，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，引导合理的住房消费，努力实现住房总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，促进房地产业健康发展。
　　二、进一步改善住房供应结构
　　立足实际，调整完善住房供应体系和供应结构，形成以普通商品住房为主体，经济适用住房和廉租住房为保障的多层次城镇住房供应体系。
　　（一）加强房地产投资计划、城镇房屋拆迁计划管理。市、县（区）人民政府发改部门要会同有关部门编制住房建设发展规划，明确“十一五”期间，特别是今后两年普通商品住房、经济适用房和廉租住房的发展目标，并纳入“十一五”发展规划和近期建设规划。拆迁行政主管部门要超前调研，编制拆迁计划，合理确定年度房屋拆迁规模。相关部门要在每年12月15日之前向社会公布来年的住房建设和房屋拆迁计划，接受社会监督，稳定市场预期，确保供求基本平衡。
　　（二）严格控制新建住房套型面积和结构。从今年6月1日起，平凉城区和各县新审批、新开工的商品住房（含经济适用住房）建设，每套建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上；普通商品住房和经济适用住房应占到住房供应总量的80%以上。普通商品住房套型面积以60-120平方米为主导套型，经济适用住房套型面积应以70-90平方米为主导套型。
　　三、充分发挥税收、信贷、土地政策的调节作用
　　（一）调整住房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税。对期满5年以上，上市交易的经济适用住房，必须补交土地出让金。
　　（二）严格房地产开发信贷条件。为抑制房地产开发企业利用银行贷款囤积土地和房源，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，商业银行不得贷款。对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制短期贷款或任何形式的滚动授信。对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管。加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买中低价位普通商品住房。对购买商品房屋一年以内出售的，商业银行不得提供转按揭服务。
　　（三）调整住房消费信贷政策。为抑制房价过快上涨，从2006年6月1日起，入住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。
　　（四）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。在符合土地利用总体规划和城市总体规划的前提下，按照确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。确保对中低价位普通商品住房建设项目的土地供应，其年底供应量不得低于居住用地供应总量的70%。在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，建设（房地产）主管部门会同发改委等有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，由市、县人民政府批准后作为土地出让的前置条件，保证中低价位、中小套型住房的有效供应。
　　（五）加大对闲置土地的处置力度。土地、规划等有关部门要加强对房地产开发用地的监管。在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间，合理编制年度土地供应计划。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。对超出合同约定动工开发日期满1年未动工开发的，依法从高征收土地闲置费，并责令限期开工、竣工；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。对虽按照合同约定日期动工建设，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处理。
　　四、不断完善住房保障体系
　　（一）认真贯彻新颁布的《平凉市经济适用住房管理办法》，加快经济适用住房建设。今后一段时期，各地每年新开工建设的经济适用住房面积，应当占到当年新开工住房面积的15%以上。城镇房屋拆迁安置用房进行专项规划和建设，不得充抵向社会公开销售的经济适用住房指标。根据经济适用住房需求情况，落实项目用地和经济适用住房土地划拨、减免行政事业性收费等优惠政策。推行经济适用住房项目招投标制度，实行政府指导价，切实降低开发建设成本，将开发利润控制在3%以内。严格将经济适用住房套型面积控制在小套型70平方米左右，中套型90平方米左右。建成的经济适用房优先用于集中安置当年城镇拆迁户，从严执行购买经济适用住房申请、审批和公示制度，规范操作，接受社会监督，确保符合条件的城镇中低收入家庭入住。
　　（二）全面落实廉租住房制度，合理确定廉租住房保障水平，保障城镇最低收入困难家庭住房需求。各地要认真贯彻落实省财政厅、省建设厅、省国土资源厅《关于加强城镇廉租住房保障资金筹集使用管理工作的通知》（甘财综〔2006〕43号）精神，根据廉租住房需求，采取以财政预算安排为主，住房公积金增值收益、社会各界捐助等多渠道筹措廉租住房资金的措施，逐步扩大廉租住房制度的覆盖面。廉租住房保障方式以发放住房租赁补贴为主，实物配租和租金减免为辅。要开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查、摸底，建立保障对象档案和廉租住房管理信息系统，将廉租住房制度落到实处。目前，主要解决城市最低收入住房困难家庭基本住房需求问题，严格廉租住房准入审批制度，加强动态管理，维护社会保障的公正性。
　　（三）经济适用住和廉租住房建设情况纳入市政府对各县区政府工作目标责任制的考核和管理。
　　五、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
　　（一）继续深入开展整顿和规范房地产市场秩序工作，严肃查处在房地产开发、交易、中介服务和物业管理中违规开发、挂靠经营、未经批准擅自销（预）售商品房、房地产广告虚假、商品房面积“短斤缺两”、物业管理质价不符等严重扰乱房地产市场秩序的行为。
　　（二）严格落实市场准入制度、项目手册制度、项目资本金制度、预售许可制度、合同备案制度、预售款管理制度和住宅小区交付使用制度。凡不具备相应房地产开发资质的企业，不得参加商品房项目用地的招投标，不得从事房地产开发经营；项目资本金达不到开发项目投资35%的房地产开发项目，不予批准和办理开工手续；禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，积极推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
　　（三）加强商品房预售管理，不得擅自降低商品房预售条件。房地产开发企业未取得商品房预售许可证，采用预订或预约、认购、订购、内部认购、内部认订、内部登记等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为，房地产管理部门要依法从严查处。
　　（四）严格控制住房拆迁总规模，规范拆迁管理行为，严格拆迁资格管理，控制拆迁造成的被动性需求。
　　（五）加强合同管理，规范主体行为。要全面推行建设部、工商行政管理总局监制的《商品房买卖合同》，认真签定合同条款内容，对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，谎报商品房销售进度和价格诱骗消费者争购，不明码标价误导消费者，炒买炒卖预售商品房，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，房地产主管部门要记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对情节严重、性质恶劣的，依法从严处罚，并向社会公布。
　　六、强化市场监测，完善市场信息披露制度
　　（一）加快建立健全房产市场信息系统，加强对房产市场特别是商品住房市场运行情况的动态监测，建立每季度发布房地产交易信息制度。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势，定期公布房屋交易市场指导价和重置价格。
　　（二）建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测和分析，科学预测商品住房对土地的需求。
　　（三）发改、建设、规划、土地、房产、统计等有关部门要加强信息沟通与整合，每年至少披露两次土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。
　　（四）各新闻媒体要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
　　七、严格房屋拆迁监管，合理控制拆迁规模和进度
　　（一）严格执行《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》（国办发[2006]46号）和省建设厅、省发改委下达的年度城镇房屋拆迁计划，合理安排和控制旧城改造的规模与速度。防止出现无序拆迁、盲目拆迁现象，使城镇房屋拆迁有计划、有步骤实施。
　　（二）全面推进城镇房屋拆迁管理规范化工作。严格拆迁程序，规范拆迁行为。同时，加大监督检查，切实维护拆迁当事人的合法权益。