咸阳市人民政府办公室关于印发《咸阳市市区城镇基准地价修订工作方案》的通知

咸政办发〔2007〕36号

咸阳市人民政府办公室关于印发《咸阳市市区城镇基准地价修订工作方案》的通知
　

秦都、渭城区人民政府，市政府各有关工作部门、直属机构：
《咸阳市城区基准地价修订工作方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。


二○○七年三月十四日

附件：
咸阳市市区城镇基准地价修订工作方案

咸阳市基准地价是2002年更新制定的。根据基准地价更新的规范要求，城镇基准地价应在二至三年更新一次，以便更准确地反映城镇土地市场价值规律。按照《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》的精神和基准地价更新的规范要求，为了进一步加强对全市土地资产的宏观管理，充分发挥土地资产效益，更好地为建设经济强市服务，现就咸阳市市区城镇基准地价系统的更新工作安排如下：
一、基准地价修编的意义
基准地价是政府对城镇各级土地或均质地域及商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的土地使用权价格。由政府组织或委托评估，其评估结果须经政府认可。基准地价体系的建立与编制是地价管理的核心工作，是制定协议出让土地使用权最低价，是政府实施土地收购储备的决策依据，也是政府对土地市场实施监督调控的重要手段。因此，基准地价对地价体系中的各类用途地价具有一定的导向和控制作用。定期及时更新基准地价能够保证基准地价的现势性，更好地为经济发展服务。
二、我市基准地价体系建设现状及存在的问题
近年来，我市在实施土地资源资产管理中加强了对地价的管理，大力推行土地招、拍、挂工作，对全市社会经济发展起到了重要作用，但存在的问题依然较多：一是地价形成的机制不健全，人为干扰地价的因素还存在；二是基准地价更新不及时，现势性差，原基准地价与已发展了的咸阳社会经济现实不相适应；目前应用的基准地价是根据我市二○○二年的社会经济及地产市场状况编制的基准地价体系。至今已过了四年，期间国家对《土地管理法》及相关政策法规有较大的调整，我市社会经济也有了很大的发展，咸阳湖、咸阳桥、咸通北路立交桥等一系列基础设施的建成使用后，特别是近几年房地产业的发展，我市地价水平有了明显的提高，地域结构发生了很大的变化，原有的基准地价体系已不能客观反映变化了的地产市场现实状况；三是地价内涵确定不统一；四是信息服务的社会化程度低。为了解决这些问题，更好地服务经济发展，必须对基准地价进行重新修订，以满足经济发展的需要。
三、修编基准地价的任务和原则
按照省政府《关于加强国有土地资产管理的通知》中“未确定基准地价的地市、县、区，要按照法律规定和统一的标准组织实施；已建立基准地价的地、市、县、区，要及时更新”的明确要求，全市修订基准地价工作主要任务是：
1、按工业、住宅、商业三大类用地类型评定、划分城镇建设用地等级。
2、测算各级、各用途土地收益及基准地价、标定地价、出让底价。
3、工作涵盖的范围是城市规划区、秦、渭两区的所有建制镇建设用地区。
4、按建设“数字咸阳”的要求，建立咸阳市基准地价信息公示监测系统。
工作原则是：
1．实事求是，客观真实反映地产市场价格现状。
2．充分体现政府对土地市场宏观调控政策导向。
3．既要考虑当前地产市场现状，也要着眼未来几年地产市场发展趋势。
4．坚持征求专家、群众意见、领导决策的原则开展修订工作。
四、方法步骤与时间安排：
（一）方法步骤：在市政府的统一领导下，由市国土资源局牵头，会同有关部门合作完成此项工作。成立市基准地价修订工作办公室，负责全市基准地价修订实施工作。具体的业务工作由咸阳市国土资源市场管理服务中心承担。
1、准备工作：一是成立组织领导机构；二是按照国家最新规程要求，制订咸阳市土地定级及基准地价测算实施方案，编写项目设计书；三是设计收集资料表格，并收集调查中需要的相关文字资料和图件。
2、资料调查：按照统一的调查表格，进行实地调查并填写调查表，并将有关的地价交易资料标注到底图上。
城区土地分等定级工作中各有关部门应提供的主要资料有：
市发改委：咸阳市10年经济发展规划战略规划。
市统计局：2002―2006年统计年鉴；咸阳市国民经济和社会发展统计资料及相关的报告。
市国土局：咸阳市土地利用总体规划；中国土地年鉴； 地质灾害调查报告；地质灾害分布、强度等级图。
市方志办：咸阳市市志、咸阳市地理志。
市民政局：咸阳市行政区划报告。
市规划局及市城建局：咸阳市规划图、咸阳市城市总体规划报告和规划图、规划实施报告；城市供暖、供水、供气、排水范围分布图、规划和相关报告；市区各广场分布图；地基承载力分布图及相关调查报告；咸阳市分幅地形图；房地产开发调查汇总情况及总结报告、相关的文件和政策法规；2004年―2006年防汛工作汇报，排水范围分布图和相关报告。
市地税局：2004年―2006年税收统计表及年度报告；房地产税收规定。
市商务局：商业网点分布图；各商业网点职工人数、税收额、营业额、营业面积统计表。
市交通局：过境公路统计表（路段名称、类型、宽度、路面类型等）；公路客货流量统计表；交通图、公路客货运输量；长途汽车站分布，各车站不同方向客货流量统计。
火车站：车站分布图；2004年―2006年客货流量统计表。
飞机场：机场分布图；2004年―2006年不同地区出入境客货流量统计表。
市教育局：中学、小学、幼儿园分布图；中学、小学、幼儿园教师人数、年招生人数、等级（是否为重点）、校园面积等统计表。
市卫生局：医院分布图；医院等级、医生人数、服务类型、面积、床位数、年就诊人数统计表和报告。
市邮政局：邮电局所分布图；各邮电局所职工人数、业务范围、营业额、营业面积统计表。
市人民银行：银行、代办处分布图；各银行职工人数、营业面积、储蓄额、业务范围统计表。
市工商局：农贸市场、菜场分布图； 农贸市场、菜场面积、摊位数、营业额等统计表；高新公司分布图；高新公司经营范围、人数、产品、营业面积、营业额统计表。
市粮食局：粮站分布图；粮站级别、职工人数、营业面积、营业额统计表；粮站情况汇总调查资料。
市公用事业总公司：供热管线图；供气管线图；城市集中供暖发展规划。另外，市公交总公司，煤气公司、自来水公司分别按要求提供相关资料。
①市公交总公司：咸阳市公交线路网络图；公交车次和线路分布图；公交站点分布图；公交线路或站点的客流量统计；
②市煤气公司：液化气站分布图；液化气站服务区域、职工人数、面积、年度营业额统计表。
③市自来水公司：城市供水管网分布图；城市供水保证范围和相关的报告。
市文物局：博物馆（所）分布图，各馆（所）营业额、等级、面积、职工人数统计表。
市文化局：文化馆、图书馆、影剧院、文化宫、体育场馆、游乐中心分布图；各场馆的各公司营业额、等级、面积、职工人数统计表。
咸阳湖管理处：公园分布图，营业额、面积、职工人数统计表。
市环保局：咸阳市环境质量评价报告、评价图；大气污染、噪声污染、水污染强度分布图、相关的调查和监测报告；咸阳市城市环境保护规划。
市经贸委：工厂分布图；各工厂的职工人数、面积、年产值、年利润、产品类型统计表；咸阳市近期企业基本情况一览表。
秦渭两区政府和高新区管委会：各管辖镇的分布情况、规划图；各管辖镇的行政、经济发展统计资料、年鉴；集贸市场调查资料；土地利用现状图（1:1万）
市房地局：房屋耐用年限、残值率、重置价规定或文件。
市国税局：房屋拍卖资料；国有资产占用统计表。
涉及到各有关单位的相关资料，各单位要积极配合，大力协助。城区土地分等定级工作中须由各成员单位相关专业人员填写有关表格，要严肃对待，认真填写，以保证该项工作的顺利完成。
3、资料整理：将调查资料逐表审查，将审查合格的样本资料分别按土地级别、土地用途、地价交易方式和地价计算方法分类整理。
4、资料分析与成果：在资料整理的基础上，对所收集的各类资料进行汇总，对影响土地分等定级的因素进行专题归类，汇总后撰写专题研究报告；运用计算机软件对咸阳市土地交易市场资料进行分析，确定和测算土地区域等级和基准地价，建立咸阳市地价管理公示信息系统。
5、评审验收与资料归档。
6、上报审批、公告。
（二）时间安排：此次修订基准地价工作，从2007年1月份开始至10月底结束，分四个阶段进行。
第一阶段：1月―3月底，收集资料，制订调查方案，成立领导机构，落实经费和技术合作单位；
第二阶段：4月―6月底，市场资料调查整理，分析计算，建立地价管理信息系统；
第三阶段：6月―8月底，撰写土地定级及基准地价评估报告，编制级别图及基准地价图；
第四阶段：9月―10月底，拟定报告及图件印刷、评审验收。
五、领导机构：
为了加强对全市基准地价修订工作的组织领导，市政府成立了以主管国土资源工作的副市长高中印任组长，市长助理王树茂、市政府副秘书长王满院、国土资源局局长宋加琦为副组长；各相关部门为成员的咸阳市基准地价修订工作领导小组。领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，由市国土资源局局长任办公室主任，具体负责日常工作。