延安市人民政府批转市房产局等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见的通知

延安市人民政府批转市房产局等九部门关于调整住房供应结构稳定住房价格进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见的通知  

延政发〔2006〕51号  



各县区人民政府，市政府各工作部门，有关直属机构。

现将市房产局等九部门《关于调整住房结构稳定住房价格进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见》批转你们，请结合实际，认真贯彻执行。


二○○六年十月二十七日



关于调整住房结构稳定住房价格
进一步促进房地产市场持续健康发展的实施意见

市房产局      市规划局  市计委   市监察局  市财政局

市国土资源局  市物价局  市地税局           市统计局

人民银行延安中心支行    延安银监分局


为认真贯彻落实国务院（国办发〔2006〕37号）、陕西省人民政府（陕政办发〔2006〕65号）文件精神，进一步加强房地产市场的宏观调控，调整住房供应结构，构建多层次的住房供应和保障机制，不断增加面向中低收入家庭的中低价位、中小套型住房的供应，规范市场秩序，激活住房二级市场，切实稳定住房价格，促进房地产市场持续健康发展，根据我市房地产市场的实际情况，提出以下实施意见：

一、充分认识国家调整住房供应结构稳定住房价格的重大意义

加强房地产市场调控，既是经济问题，又是社会问题，积极采取有效措施解决房地产市场存在的结构性、局部性问题，促进房地产业健康发展，对于解决城市居民特别是中低收入家庭住房问题，巩固宏观调控成果、保持国民经济平稳较快发展具有重要意义。各县区、各部门要高度重视，把思想和行动统一到国家对当前房地产市场形势的判断上来，统一到国务院关于加强房地产市场结构调控稳定住房价格的决策和部署上来，增强全局意识和责任意识，切实有效地把国家各项调控政策落到实处。

二、加强住房规划调控力度，切实调整住房供应结构

各县区人民政府要编制住房建设规划，明确“十一五”期间，特别是明后两年普通商品房、经济适用房和廉租住房建设目标，纳入当地“十一五”发展规划和近期建设规划，各县区住房建设规划应在年底前向社会公布，在编制住房建设规划中要按照建设现代化城市的要求，合理布局、统筹兼顾地做好编制工作，对普通商品房和经济适用住房项目要优先定点选址，加快审批速度。

从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设项目，套型建筑面积90平方米以下（含经济适用住房）所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上，各县区应尽快制订分区域项目住房套型控制比例，对过去已审批但未取得施工许可证的项目集中进行一次清理，确需调整套型结构比例的项目要及时按照项目所在区域或项目控制的比例调整开发项目套型结构。

三、严格土地管理，充分发挥土地政策调控作用

严格执行土地利用总体规划，科学编制年度用地计划，调整住房用地供应结构，供应方式及供应时间，增加中低价位、中小套型普通商品住房和经济适用住房、廉租住房的土地供应，其年度供应量不低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限制套型、房价的基础上，采用竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位;严格控制低密度、大套型住房的土地供应，继续停止别墅类房地产开发项目土地供应。

要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实防止囤积土地行为，对土地闲置1年以上2年以下的，依法从高征收土地闲置费，责令限期开工；满2年未动工开发的，依法收回土地使用权；已动工但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设连续1年以上的，按闲置土地处置。

四、加快经济适用房和廉租住房建设，解决好中低收入家庭住房问题

各县区进一步加大经济适用住房建设力度，在年底前推出一定比例的土地用于经济适用住房建设，通过招投标选择有实力、有信誉的房地产开发企业承担经济适用住房建设，建设单位的利润要控制在3%以内，严格控制单套户型面积和销售对象，销售对象要按程序审批并公示。经济适用住房建设要结合我市实际，发挥山区优势，因地制宜开发山地、沟台地建设经济适用住房。停止党政机关集资合作建房，规范企业等单位集资合作建房,防止部分单位以集资合作建房名义变相进行商品房开发等违规行为。

加大廉租住房投入力度，将土地出让净收益不低于5%的比例用于廉租住房建设，以加快城镇廉租住房建设。各县区明年都要安排一定规模的廉租住房建设。要建立健全城镇最低收入家庭住房档案，采取建设廉租住房、房租补贴、租金核减、政府收购二手住房出租给最低收入家庭等多种方式建立廉租住房保障体系。

发展住房二级市场和房屋租赁市场是解决中低收入家庭住房的重点渠道，存量住房无论面积、价格、区域位置都更适合解决中低收入家庭的住房条件，各县区要采取措施，简化手续，限时加快存量住房的产权证办理速度，推动住房二级市场发展，多渠道增加中低价位、中小套型住房供应。

五、加强房地产信贷管理，严格税收征管，防止投机性炒房行为

商业银行要严格房地产信贷管理，对项目资本金比例达不到35%等贷款条件的房地产企业，不得发放贷款；加大对有资质、有良好信用等级的房地产开发企业支持力度，重点支持中低价格、中小套型普通商品住房和经济适用住房建设项目；对闲置商品住房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制信贷。对空置3年以上的商品住房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。各商业银行要严格执行有区别的住房消费信贷政策，从2006年6月1日，个人住房按揭贷款首付比例不得低于30%。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例不低于20%的规定。

积极推进住房公积金贷款，提高住房公积金使用率，努力简化手续、减少环节、降低费用、缩短时限。

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对高档商品住房建设和投机性、投资性购房等房地产交易行为的调控力度。从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去原购房价款的差额征收营业税。

六、严格执行房屋拆迁计划，合理控制房屋拆迁规模

各县区要严格执行房屋拆迁计划，合理控制城市房屋拆迁进度，缓减被动性住房需求的过快增长，严禁超越计划大拆大建，在没有落实拆迁安置房源和补偿政策不到位的情况下，不得实施拆迁，不得损害群众合法利益。

七、整顿和规范房地产市场秩序，维护群众合法权益

加强房地产开发项目建设全过程监管力度。房地产主管部门要认真落实项目资本金制度和项目手册核验制度，对项目资本金未到位的项目，严禁开工建设。全市各级规划、城建执法部门要加强执法检查力度，对擅自改变设计、变更项目、超出规定套型比例建设的项目要及时发现并依法从重处理。对存在不良经营行为的企业，要及时记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。

依法查处房地产交易环节违法违规行为。2006年11月到2007年6月底在全市范围内集中开展一次房地产交易秩序整顿。2006年11月底以前，各县区要对批准在售楼盘进行一次检查，要依法查处合同欺诈行为，打击违法内部认购、违法收取定金和售后包租行为。对不符合条件擅自预售商品房的，责令停止并依法予以处罚；对捂盘惜售、囤积房源，恶意炒作、哄抬房价的房地产企业，要加大整治查处力度，情节恶劣、性质严重的，依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。检查结束后，要将违法违规行为的处理结果报市房产局，市房产局将会同市级有关部门在年底之前进行抽查，并予以通报。

八、建立健全房地产市场信息披露制度，完善市场监管信息系统，加强市场监测

加强住房状况调查工作，全面掌握住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息。建立房地产市场信息披露制度，统计、建设、土地、房产等主管部门要按季度公布项目许可、建设用地供应、土地价格、商品住房开竣工量、销售价格和销售量、商品房空置等信息。加强对房地产市场的监控，科学预测商品住房市场的变化。逐步建立覆盖全市的房地产管理网络体系，实行房屋交易、登记网络办件，实行商品房预售合同联机备案。坚持正确的舆论导向，加强对房地产市场调控政策的宣传，客观、公正报道房地产市场情况，稳定市场心理预期，引导广大群众树立正确的住房消费观念。