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赵律师您好，我是一名学生，有一民房买卖的问题想咨询您，谢谢您的帮助先！

[此贴子已经被作者于2005-7-6 20:28:58编辑过]

赵律师您好，我是一名学生，有一民房买卖的问题想咨询您，谢谢您的帮助先！

有一对农民老夫妇，其子在父母不在家时私自将老夫妇的自留地及其上的房屋三间卖给了第三人（此第三人事前与老夫妇关于此房买卖有过交谈，但以老夫妇不愿出卖而告终）。之后此第三人凭此买卖合同给村委会交了钱，在土地管理部门办理了土地使用证，但至今此第三人并未取得房产证）。

待老夫妇回到家得知事实后很生乞，但苦于不知该如何保护自已的权利。

请问：1 老夫妇以其子无权处分为由主张卖房合同无效，可以得到法院支持吗？如何操作？（第三方若以取得的土地使用证作反驳，我方该如何处理）

2  土管局办理土地使用证是否违法（城市房地产管理法第60条规定，房地产转让或变更时，应先办理房产变更登记，凭变更后的房屋所有权证书，向土管部门办理土地使用权证），若违法，可否进行行政复议或行政诉讼，主张撤销此行政确认，即撤销此第三方取得的土地使用证？

3 老夫妇知道此第三方取得土地使用证至今已有近三个月，是否还能提起行政复议或行政诉讼，若不能，还有其它的救济途径么？（比如申诉？该如何操作？）

4 若能通过民事诉讼确认此房地产买卖合同无效，以此民事判决请求土地部门重新确认土地使用权的归属，即以新的确认否定前面的确认，可以吗？

老夫妇怎样才能要回自己的房和地，请赵律师帮助，老夫妇已60多岁了很无助。

您可以在这给我回复，也可以在您有空的时候跟我联系，我的电话13333881015，急切地盼望您的帮助，万分感激！

1、老夫妇只能以第三人和其儿子恶意串通，损害其夫妇利益，主张合同无效。

2、凭法院判决可以要求土管局撤销第三人的土地使用证。

非常感谢吴律师及时的答复！！！

另有一事望指教：

此第三人已凭此买卖合同给村委会交了钱，在土地管理部门办理了土地使用证，但至今此第三人并未取得房产证.

第三方若以取得的土地使用证作反驳，主张不动产公信力，法院会支持第三方的主张吗？我方该如何应对？

之所以提这个问题是因为行政复议的时效已经过，我方无法通过行政手段主张撤销土管局的不动产确权的具体行政行为，而此行政确认（确认此第三人的土地使用权）有可能被此第三人利用作为民事诉讼的证据而主张公示公信力，从而影响到房屋买卖合同确认无效受到阻碍，不知法院会如何处理，我方该如何办？

吴律师您好!我想请教您个问题:

我买了一套房子,去年5月签的合同,合同上约定今年3月31日交房,超过1个月交房可以退房,开发商赔偿已付房款百分之一的损失.9月份贷款8万,从10月份开始还贷.今年3月31日开发商未如约交房,我于5月9日提出退房申请,其间多次询问.催促.开发商一直推委,我请问:1.我们在等待开发商答复期间及以前所发生的银行利息由谁承担?2.现在这种情况我们该如何处理?3.这类问题的习惯处理办法和结果(我想问的是开发商该按什么标准赔偿我的损失?)会是怎么样的?

   期待您的答复!谢谢!

你好！

应由违约方（开发商）承担；

1、依据合同来看，违约责任规定为赔偿已付房款百分之一的损失，因此在办理退购手续同时，可主张要求对方支付该赔偿以及从对方违约时至支付日的该赔款的利息损失。

2、若对方不按合同相关约定履行退房以及赔款义务，则可以诉讼到法院要求保护购买方的合法权益。

3、因你们的合同约定了赔偿条款，合同法的原则为有约定从属于约定，除非约定有违法律规定。

没人回答我的问题5555555555555555555

赔偿损i失以合同为依据，你们的预售合同上有明确的约定。利息损失由开发商承担，从你发出解除通知之日起算。

yangyaya：你好！就你的问题回复如下：1.在等待开发商答复期间及以前所发生的银行利息由开发商承担。2.现在这种情况是开发商不愿换放款给你们，你们可以起诉到法院要求开发商返还放款，赔偿损失。赔偿标准合同有约定的从约定。